#11 Η μισή Ελλάδα αναζητά μικρά σπίτια και εμείς συνεχίζουμε να κτίζουμε μεγάλα

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Η μισή Ελλάδα αναζητά μικρά σπίτια και εμείς συνεχίζουμε να χτίζουμε μεγάλα. Οι ανάγκες άλλαξαν, τα χρήματα λιγώστεψαν και όλα τα στοιχεία δείχνουν προς μία κατεύθυνση. αντιμετωπίζουμε σήμερα στον χώρο των ακινήτων στην Ελλάδα, είναι η αδυναμία ενός μεγάλου τμήματος του πληθυσμού να αποδεχθεί την πραγματικότητα. Επιλέγουν να ζουν σε ένα φανταστικό κόσμο, όπου φυσικά έχουν μόνο δικαιώματα και όχι υποχρεώσεις και αντίστοιχα προσεγγίζουν όλα τα ζητήματα.

00:58 Έτσι, ενώ η πλειοψηφία δεν μπορεί να πληρώσει για ένα σπίτι 100-150 τετραγωνικών μέτρων, συνεχίζει να το αναζητά και να θυμώνει επειδή είναι ακριβό. Οι πάσεις φύσεως αρμόδιοι του κράτους και λυπή ειδική, ας τους πούμε έτσι, ειδική σύνδρος με τα προβλήματα της ζωής τους λυμένα και οικονομική άνεση, συνεχίζουν να σχεδιάζουν για το μέλλον των ακινήτων επιμένοντας να αγνοούν την πραγματικότητα της κοινωνίας.

01:23 Παράδειγμα, δίνοντας ή ζητώντας μπόνους δόμησης για κατασκευή μεγάλων επιφανειών την ώρα που η πλειοψηφία του κόσμου μπορεί να πληρώσει μικρές επιφάνειες. Αποκομμένοι από την καθημερινότητα προσεγγίζουν το θέμα όπως η Μαρία Ντοανέτα. Αν δεν μπορούν να φάνε ψωμί, ας φάνε παντεσπάνι. Η κοινωνία όμως άλλαξε, προχώρησε και όλοι όσοι κλείουν τα μάτια στα νέα δεδομένα απλά κάνουν κακό.

01:48 Ποια είναι αυτά τα νέα δεδομένα. Έλα να τα δούμε μαζί. Πρώτον, τι λέει η τράψα της Ελλάδος. Πριν λίγο καιρό ήμουν σε ένα συνέδριο και είχα ένα διάλογο επισκηνής με τον δημοσιογράφο Νίκο Ρουσάνογλου όπου και παρουσίασα τι ετοιμάζουμε με τη νέα εταιρεία ανάπτυξης οικιστικών έργων που ξεκινήσαμε την Taurus Development με έμφαση σε διαμερίσματα μικρών επιφανειών Εκεί ο κύριος Ρουσάνογλου ξεκίνησε την κουβέντα παρουσιάζοντας ένα απόσπασμα από την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2021 εξηγούν ένα μεγάλο μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

02:28 Ειδικότερα, παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων οικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές. Ειδικά σε ό,τι αφορά την Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε ωριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των οικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4% ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων οικοκυριών κατά 36,9%.

02:58 Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας εντός του αστικού σητού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν. Αυτά μας λέει η Τράπεζα της Ελλάδος. Δηλαδή, ενώ μειώνει το πληθυσμός μας, σε επίπεδο Ελλάδος 3,1%, ενώ λιγοστεύουμε, επειδή πλέον έχουμε περισσότερα μονοπρόσωπα και νοικοκυριά, ανθρώπους μόνους που μένουν χωρίς κάποιον άλλον, έχουμε περισσότερα νοικοκυριά.

03:32 έχουν αυξηθεί κατά 8,4% μόνο στην Αττική και αντίστοιχα όλοι αυτοί ψάχνουν μικρότερα σπίτια. Τώρα τα γράφει όλα αυτά η Τράπεζα της Ελλάδος και μπορεί να πει κάποιος πρέπει να αποχωρήσουμε άμεσα σε αποκέντρωση. Θα συμφωνήσω, έχω γράψει και ανάλυση μπορεί να τη βρεις στο www.eliaspapagoriadis.com Μέχρι όμως αυτή να ξεκινήσει ας δούμε την πραγματικότητα κατάματα σύμφωνα και με τα συμπεράσματα της Τράπεζας Ελλάδος.

03:58 Παρά τη μείωση του πληθυσμού, τα νοικοκυριά αυξάνονται. Ο λόγος είναι ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι μένουν μόνοι, άρα έχουμε περισσότερα μόνο πρόσωπα νοικοκυριά. Επίσης θέλω να σου θυμίσω ότι τα διαζύγια στην πραγματικότητα δεν αυξήθηκαν όπως λένε πολλοί. Ποια είναι η διαφορά? Τα διαζύγια είναι παραπλήσια με τον αριθμό που είχαν και πριν από 10-15 χρόνια.

04:18 και η γάμη είναι επίσης περίπου σε παραπλήσιο αριθμό αν προσθέσουμε και τα σύμφωνα συμβίωσης. Παλιά είχαμε μόνο γάμους, δεν είχαμε σύμφωνα συμβίωσης. Τώρα αν προσθέσουμε γάμους και σύμφωνα συμβίωσης είναι περίπου ο ίδιος αριθμός. Πολλοί τι κάνουν, βλέπουν μόνο τους γάμους και θεωρούν ότι μειώθηκαν οι γάμοι, πολλά τα διαζύγια, αυξήθηκε το ποσό.

04:38 Δεν ήσυχε αυτό το πράγμα. Άρα λοιπόν η τράπεζα της Ελλάδος τι μας λέει ότι αυξάνονται τα νοικοκυριά με ένα πρόσωπο αυξάνεται λοιπόν η ζήτηση ακινήτων με μικρή επιφάνεια Δεύτερον, τι μας λένε τα βαρόμετρα της αγοράς ακινήτων Το 2023 ξεκίνησα στην Ελλάδα τις πρώτες έρευνες κοινής γνώμης για την ψυχολογία της αγοράς και την εκτίμηση των πολιτών για το άμεσο μέλλον Ονόμαστα την έρευνα βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων και ήδη φτάσαμε στην έκτη τους έκδοση που την ετοιμάζουμε το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας και τον επίκρο καθηγητή Γιώργο Σιάκα.

05:12 Τι μας είπαν για παράδειγμα οι πολίτες στο πέμπτο βαρόμετρο. Το 19% των ερωτωμένων δηλώσαν αγοραστές. Μόλις το 23% του 19, δηλαδή μόλις το 4,5% περίπου είναι πραγματικοί αγοραστές που θέλουν να αγοράσουν κάτι τώρα σε 6 μήνες ή έναν χρόνο. Άρα όταν ακούς αγοραστές δεν είναι κατά ανάγκη όλοι Οι περισσότεροι απλά κοιτάνε Να δούμε και τον διαθέσιμο προϋπολογισμό που έχουν Οι αυτοποκαλούμενοι αγοραστές Έτσι αν αναλύσουμε το σύνολο όσων είπαν ότι θέλουν να αγοράσουν κάτι Το 7% θέλει να διαθέσει ως 50.000 ευρώ Το 30% 50.000 ευρώ Το 29% 150.000 ευρώ Το 19% 100.200 ευρώ από 200.000 στους 300.000 στο 5% και πάνω από 300.000 στο 7% αυτό λοιπόν που βλέπουμε είναι ότι το περίπου 80% του κόσμου έχει υποϋπολογισμό μέχρι 200.000 ευρώ αυτά μπορούν να πληρώσουν και για αυτά στα μεγάλα αστικά κέντρα δεν θα βρουν μεγάλο ακινήτο πλέον είναι ξεκάθαρο πως όλο και λιγότερο οι πολίτες έχουν, μπορούν ή θέλουν να πληρώσουν πάνω από 200.000 ευρώ την ώρα που οι τιμές έχουν ανέβει αρκετά.

06:32 Πριν συνεχίσουμε κάτι με ενδιαφέρον. Αν βρίσκεις ουσία σε αυτή την ανάλυση, τότε σε ενδιαφέρει και το βιβλίο «Αγοράζω σπίτι» που γράψαμε μαζί με τον πρόεδρο της υπομοιδάτων Στράτο Παραδιά. Ένα βιβλίο που θα σε βοηθήσει να κερδίσεις χρήματα, με όλη τη γνώση για να αγοράσεις, να διαχειριστείς, να ενοικιάσεις και να πουλήσεις ένα σπίτι στην Ελλάδα.

06:49 Απλά και ξεκάθαρα. Με αναλυτική καθοδήγηση για τη στρατηγική, τα δάνεια, τα κριτήρια επιλογής παλιού και νεόδημου του ακινήτου, την αξιολόγησή του, τις διαπραγματεύσεις, κάθε βήμα και κόστος. Με πλήρης οδηγούς για τον νομικό, τον τεχνικό και τον πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου, το πώς να το διαχειριστείς, πώς να το δώσεις για νοικίαση, αλλά και το πώς θα το πουλήσεις.

07:10 Αγοράζω σπίτι από τις εκδόσεις Καστανιώτη σε όλα τα καλά βιβλιοπολία και στο iliaspapagiorgiadis.com και κάτι ακόμα. Το 2027 πλησιάζει. Μας φέρνει εκλογές και αβεβαιότητα. Τι θα γίνει με τα ακίνητα. Αξίζει ακόμη να επενδύσεις. Η μεγαλύτερη συνάντηση ιδιωτών επενδυτών ακίνητων στην Ελλάδα επιστρέφει με όλες τις απαντήσεις.

07:30 Ελλάδα 2027 επιχειρεί να κίνηται επενδύσεις στις 22 και 23 Ιανουαρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών με τον Ηλία Παπαγιωγιάδη και δεκάδες κορυφαίους ειδικούς. Οι προηγούμενες τέσσερις εκδηλώσεις μου έγινα sold out. Πάρε προβάδες μαγνώσεις και κλείσε τώρα το εισιτήριό σου στο iliaspapagiojadis.com. Για να επιστρέψουμε και να δούνε τι λένε τα στοιχεία του τραπεζικού δανεισμού.

07:52 Τρίτο κομμάτι λοιπόν. Το 2025 Ήταν μια χρονιά που αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των στεγαστικών δανείων λόγω και του προγράμματος στο σπίτι μου 2. Αυτό που έκανε τεράστια ζημιά στην αγορά, ανεβάζοντας τεχνητά τις τιμές πώλησης και ενοικίας των ακινήτων. Δεν θα σε κουράσω με πολλά στοιχεία. Κάτα μόνο δύο. Πρώτον, εκτοξεύθηκε ο αριθμός των δανείων και έφτασε περίπου το 15% του συνόλου των αγοραπολισίων στην χώρα μας.

08:17 Η πλειοψηφία δεν νομίζει ότι μπορεί να πάρει δάνειο, δεν πληρεί τους όρους κτλ. Δεύτερον, η μέση αξία δανείου ήταν περίπου 130.000 ευρώ, λογικά επηρεασμένη και από το πρόγραμμα του σπίτι μου 2. Άρα, ακόμη και όταν δανείζονται οι Έλληνες, πάλι μένουν σε συγκρατημένα ποσά δανεισμού, πολύ μακριά από το όριο των 200.000 ευρώ.

08:39 Τέταρτο κομμάτι. Οι συνέπειες του ισχύοντος οικοδομικού κανονισμού. Μια μεγάλη ελληνική τράπεζα παρουσίασε το 2025 μελέτη για την περίοδο 2011-2021 και διαπίστωσε πως υπάρχει έλλειμμα 180.000 κατοικιών. Υπολόγησε την προσφορά νέων κατοικιών εκείνη την περίοδο σε περίπου 225.000 και τη ζήτηση σε περίπου 405.000 ακίνητα.

09:03 Όλα αυτά όμως δεν αποτυπώνουν τα πραγματικά δεδομένα, μιας και την ίδια χρονική συγκύρια τέθηκε σε ισχύ ο νέος οικοδομικός κανονισμός, ο οποίος έδωσε μπόνους για την κατασκευή ακινήτων με μεγάλες επιφάνειες και δυσκόλεψε τα έργα με μικρότερες. Αποτέλεσμα. Οι περισσότερες οικοδομές που κτίστηκαν στην Αττική τουλάχιστον είχαν διαμερίσματα μεγάλων επιφανειών.

09:23 Γεμίσαμε με ζωνέτες σε δύο επίπεδα. Επίσης, ένα τμήμα αυτού των ακινήτων πέρασε σε χέρια ξένων που μάλλον στην πλειοψηφία τους δεν το έβγαναν στην αγορά προς ενοικίαση. Επίσημη καταγραφή δεν υπάρχει όμως αν πούμε για παράδειγμα σήμερα στο Σπιτόγατο θα δούμε ότι στα βόρεια προάστα της Αττικής βρίσκονται ας πούμε 5.000 νεόδη με τα κίνητα προσπόληση Από αυτά μόλις το 4, 5, 6, 7% έχουν επιφάνεια 60 τετραγωνικών ή λιγότερο Μπορούμε να υποθέσουμε με ασφάλεια πως τα διαμερίσματα μικρών επιφανειών είναι λίγα Δηλαδή, κτίστηκαν μεν χιλιάδες, αλλά είναι πολύ λίγα αυτά που έχουν μικρές επιφάνειες και αφορούν τον πολύ κόσμο.

10:07 Την ίδια ώρα που εμείς χτίζουμε μεγάλα σπίτια, αυξήθηκαν οι ανάγκες για σπίτια μικρών επιφανειών. Η έλλειψη τους έγινε ακόμα μεγαλύτερη. Θυμήσου τι είπε η Τράμψα της Ελλάδος. Περισσότερα μονοπρόσπατη νοικοκυριά. Τι κάνουμε εμείς την ίδια περίοδο. Μεγάλα σπίτια και όχι μικρά για αυτούς. Γι' αυτό το λόγο και έχω προτείνει με χωριστή ανάλυση μου ότι ο νέος οικοδομικός κανονισμός πρέπει να δώσει μπόνους δόμησης σε διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες και όχι μεγάλες.

10:35 Σημαντική λεπτομέρεια. Τα νεόδημη τα κίνητα σήμερα δεν έχουν καμία σχέση με αυτά πριν από 30, 40, 50, 60 χρόνια. Τώρα πρέπει να ακόμη και οι απλούστερες κατασκευές έχουν πολύ περισσότερα στοιχεία και τεχνολογική εξέλιξη σε σχέση με μια παλιά κατασκευή. αλλά αυτό θα το δούμε σε ένα άλλο podcast. Πέμπτον, η Golden Visa και η μετανάστευση μείωσαν τα διαθέσιμα μικρά διαμερίσματα.

10:58 Τέλος, έχει σημασία να θυμηθούμε άλλους δύο σημαντικούς παράγοντες που μείωσαν δραματικά το στόκ μικρών διαμερισμάτων. Το καθεστώσεις Golden Visa με το ελάχιστο όρο των 250.000 ευρώ οδήγησε στην πώληση δεκάδων χιλιάδων διαμερισμάτων με μικρή επιφάνεια. Επίσης έφερε και κάποιες Πολύσεις νεόδυντων μικρών ακινήτων Κοινό χαρακτηριστικό των περισσότερων περιπτώσεων Τα σπίτια που πολύθηκαν Βγήκαν από την αγορά ενοικιάσεων Δεύτερον Την τελευταία δωδεκαετία Έφταζαν στην Ελλάδα εκατοντάδες χιλιάδες μετανάστες Πού μέουν όλοι αυτοί Σίγουρα όχι στην κηφισιά Σε σπίτια των 304 γονικών Σε μικρά διαμερίσματα μένουν μείοντας ακόμα περισσότερο το στόχο των διαθέσιμων ακινήτων με μικρή επιφάνεια.

11:39 Συμπέρασμα από όλα τα παραπάνω. Οι ανάγκες δείχνουν προς μικρές επιφάνειες. Εμείς συνεχίζουμε να χτίζουμε μεγάλες. Με βάση όλα αυτά είναι ξεκάθαρο πως στην Ελλάδα του σήμερα όλοι οι δείκτες μας εξηγούν ότι οι ανάγκες στην κοινωνία έχουν στραφεί κυρίως σε διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες. Την ίδια ώρα, η κατεύθυνση της αγοράς συνεχίζει να είναι προς τα έργα μεγάλων επιφανειών που είναι πιο εύκολα και πιο κερδοφόρα μιας και ένα μικρό διαμέρισμα έχει μεγαλύτερο κόστος ανατετραγωνικό μέτρο σε σχέση με ένα αντίστοιχο μεγάλο σύν ότι χρειάζεται και αυτός θέστης στάθμευσης Μέχρι τώρα δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία όμως νομίζω πως η πλειοψηφία ή τουλάχιστον το 50% της ζήτησης Αφορά διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες με κόστος που να μπορεί να υποστηρίξει ο μέσος πολίτης.

12:24 Όσο εμείς συνεχίζουμε να αγνοούμε αυτά τα δεδομένα τόσο το πρόβλημα θα χειροτερεύει και τόσο τα ενίκαια σε διαμερίσματα μικρών επιφανειών θα ανεβαίνουν. Και μην ξεχνάς, μαζί είμαστε πιο δυνατοί. Εσύ τι γνώμη έχεις? Γράψε μου σχόλιο εδώ ή στείλε μου μήνυμα στο iliaspapakiliaspapagiorgiadis.com Αν σου άρεσε αυτό το επεισόδιο, θα χαρώ να γραφτείς στο κανάλι μου και να πατήσεις και το κουμπί για να παίρνεις ενημέρωση για ό,τι νέο ετοιμάζω.

12:52 Σε ευχαριστώ για την ακρόαση. Είμαι ο Ηλίας Παπαγεωριάδης και σε περιμένω κάθε Τετάρτη με ένα νέο επεισόδιο του Out of the Box Podcast μου.