#7 Ακίνητα. Οι ξένοι βρίσκουν φθηνές τις τιμές στην Ελλάδα και θα συνεχίσουν να αγοράζουν, εκτοξεύοντάς τες. ΛΑΘΟΣ

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Ακίνητα. Οι ξένοι βρίσκουν φθηνές τις τιμές στην Ελλάδα και θα συνεχίσουν να αγοράζουν, εκτοξεύοντάς τες. Λάθος. Σε μια αγορά ακραίων στρεβλώσεων, πάσης φύσεως παραστρατημένοι έχουν καταλήξει να πιστεύουν τις ανακρίβειες που λένε για να πουλήσουν. μη βή για ακίνητα που αφορούν την Golden Visa. Πριν λίγο καιρό συμμετείχαμε με την εταιρεία μας που κάνει ανάπτυξη οικιστικών έργων στην Αθήνα, την Taurus Development, στην έκθεση ακινήτων που διοργανώθηκε κοντά στο αεροδρόμιο.

00:59 Εμείς είχαμε πάει εκεί για να παρουσιάσουμε το πρώτο μας έκο με διαμυρίσματα μικρών επιφανειών θαυρόρια προάστια, όμως ειδικά την πρώτη μέρα είχαμε 6-7 επισκέπτες που ασχολούνται με την Golden Visa. Δεν πουλάμε κάτι που να αφορά τα κίνητα για τη βίζα όμως οι άνθρωποι του χώρου θέλησαν να συζητήσουμε Μετά και την έβδομη σύντομη συζήτηση με κάποιον επαγγελματία ο Γρηγόρης και ο συνεταίρος μας ο Νίκος με ρώτησαν Ακούς κάτι ενδιαφέρον και μιλάς με όλους αυτούς Εκτός από το ότι με ενδιαφέρει πάντα να μιλώ με κάθε παράγοντα της αγοράς όταν έχω φυσικά το χρόνο, η απάντησή μου τους εξέπληξε Δεν θα το διαβάσετε πουθενά στα μέσα ενημέρωσης Όμως όλες και όλοι μου λένε το ίδιο πράγμα Ζητάνε 10% με συστική αμοιβή Για να φέρουν πελάτη που θα αγοράσει Ακίνητο για Golden Visa Και οι δυο τους ήταν δύσπιστοι στο άκουσμα του ποσοστού 10% μα γιατί Οι περισσότεροι σε εισαγωγικά επενδυτές Ψάχνουν τα σπίτια με αλλαγή χρήσης Και τιμή 250.000 ευρώ Από αυτά φαίνεται πως υπάρχουν πολλά

01:55 Η τιμή είναι προσιτή γιατί δεν λειτουργούν τα κανάλια προσέλκυσης πελατών του παρελθόντος και οι πολιτές δίνουν 10% αμοιβή, με ρώτησε πολύ σωστά ο Γρηγόρης. Επειδή μάλλον τα πράγματα δεν είναι όσο ρόδινα μας παρουσιάζονται, του απάντησα, υπηρεθυμίζοντας πως τα προηγούμενα χρόνια οι φήμες μιλούσαν για ποσοστά 20% όπως τον Κινέζο Μεγαλομεσίτη και 5-10% όπως τον Έλληνα εκπροσωπό του.

02:17 Σε πρόσφατα στοιχεία φάνηκε ότι μειώθηκαν οι αιτήσεις για Golden Visa στην αρχή της χρονιάς, μετά στη συνέχεια δείχνουν να αυξήθηκαν, όμως είναι δεδομένο ότι πλέον δεν είναι τα πράγματα όπως ήταν στο παρελθόν. Γι' αυτό και οι μεσίδες που έχουν τέτοιους επενδυτές ζητούν 10% μεσίδική αμοιβή. «Τα κινητά μας είναι φθηνά σε σχέση με το εξωτερικό, οι τιμές τους θα ανέβουν πολύ» λένε κάποιοι.

02:42 Πάμε να δούμε τα λανθασμένα επιχειρήματά τους. Ξεκίνησα από μια πρόσφατη σχετικά εμπειρία μου για να σου υπενθυμίσω πως είναι άλλο πράγμα τα μεγάλα λόγια και άλλο η πραγματική αγορά και τα δεδομένα που ισχύουν σε αυτή Αν δεν είσαι στο πεδίο της μάχης ούτε το chat GPT ούτε κάποιος θεωρητικός θα σου εξηγήσει τις αλλαγές που λαμβάνουν χώρα Αντίθετα πάρα πολλοί δημοσιολογούντες επιμένουν να παρουσιάζουν μια πρόβληψη που στηρίζεται σε λάθος δεδομένα και καταλήγει σε λάθος συμπέρασμα.

03:11 Η λογική τους είναι περίπου η εξής. Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι πιο φινές από αυτές των ακινήτων στην Γαλλία, την Ιταλία, την Ισπανία, το Ισραήλ κτλ. Ακόμα και κατά 70% παρά τις μεγάλες τους τιμές. Οι ξένοι βρίσκουν πολύ φινά τα κινητά μας και θα συνεχίσουν να τα αγοράζουν. Όταν στη Βούλα αγοράζεις με 10.000 στο μέτρο, στην Ιταλία έχει 20.000 και στην Ισπανία 30.000 είναι λογικό να περιμένεις οι τιμές στη Βούλα να φτάσουν στις αντίστοιχες Ιταλικές και Ισπανικές, λένε.

03:36 Για τον μέσο ξένο εύπορο πολίτη οι τιμές στην Ελλάδα είναι αστείες και θα τα μαζέψουν όλα μιας και ελατρεύουν το κλίμα της χώρας μας, λένε. Σίγουρα τα έχεις ακούσει και διαβάσει και εσύ όλα αυτά. Είναι ψέματα? Όχι. Είναι αλήθεια? Ούτε. Τότε τι ακριβώς συμβαίνει μπορεί να σκεφτείς. περιπτώσεις και τα παρουσιάζουν σαν να αφορούν γενικά όλη την αγορά. Δηλαδή Ηλία, θέλεις να με πεις με το ζόρι πως αυτοί έχουν άδικο και εσύ έχεις δίκιο?

04:06 Είναι η πρώτη αντίδραση όταν αναφέρω όλα τα παραπάνω. Όχι, δεν θέλω να πει σ' ο κανέναν. Ούτε εσένα που με ακούς τώρα. Εδώ και χρόνια φωνάζω συσσαγωγικά πως το ενδιαφέρον των ξένων είναι μικρότερο από αυτό που παρουσιάζεται στο δημόσιο λόγο. και νομίζω πως είναι η ώρα να δούμε τι λένε τα στοιχεία και η πραγματικότητα της αγοράς για το θέμα.

04:24 Άσε τι σου λέω εγώ, πάμε να δούμε τα νούμερα. Α. Ποιοι είναι αυτοί οι περίφημοι ξένοι. Καταρχάς, έλα να δούμε ποιοι είναι αυτοί οι περίφημοι ξένοι και να επιχειρήσουμε την πρώτη προσπάθεια κατηγοροποίησής τους. Άλλωστε, οι ξένοι όπως το λέμε, δεν είναι μία ενιαία ομάδα ανθρώπων. Δεν έχουν σχέση μεταξύ τους. Υπάρχουν οι ξένοι που αγοράζουν κάτι ακριβώς στα μεγάλα μας νησιά ή βίλες ή ειδικά ριζόρτ Υπάρχουν οι ξένοι που θέλουν κάτι φθηνό σε πιο ήσυχα τουριστικά σημεία με χαμηλότερο υποϋπολογισμό Υπάρχουν αυτοί που αγοράζουν φθηνά παλιά σπίτια σε χωριά Αυτοί που αγοράζουν γλυφάδα βολιαγμένη κτλ Αυτοί που θέλουν το ελληνικό Αυτοί που αγόρασαν ακίνητα και επένδυσαν σε έργα για Golden Visa αυτοί που αγοράζουν πάσης φύσος φινάρα κίνητα στο κέντρο της Αθήνας και της Αλονίκης.

05:09 Οι ξένοι από τα Βαλκάνια που αγόρασαν άπειρα ακίνητα χαμηλού κόστος στην περιοχή που ξεκινά από την Πιερία, συνεχίζει στην Χαλκιδική και καταλήγει στην Καβάλα και τη Θάσο ενώ σύντομα θα συμπεριλάβει και την Αλεξανδρούπολη όπου μαζικά αγοράζουν οι Τούρκοι. Οι ξένοι που αγοράζουν στην Κρήτη και αποτελούν μια αυτόνομη διακριτή κατηγορία, καθώς και πολλοί άλλοι που ανήκουν σε μικρότερες υποκατηγορίες.

05:31 Όταν ακούς λοιπόν ή διαβάζεις κάποιον να μιλάει γενικά για ξένους και να τους βάζει όλους στο ίδιο τσουβάλι, προτείνω να κρατήσεις επιφυλάξεις. Μάλλον δεν είναι τυχαία αυτή η προσπάθεια ομογενοποίησης διαφορετικών κατηγοριών ανθρώπων. Δεύτερον, 10 κατηγορίες ξένων, 10 διαφορετικές ταχύτητες. Νωρίτερα σου παρουσίασα 10 διαφορετικές κατηγορίες των ξένων που θέλουν να αγοράσουν Ελλάδα Οι άνθρωποι που συγκρίνουν λανθασμένα το εξωτερικός κάτι ενιαίο με την Ελλάδα ως κάτι ενιαίο επιμένουν στη συνέχεια πως οι ξένοι και σήμερα συνεχίζουν να αγοράζουν τα πάντα Ισχύει όμως πραγματικά κάτι τέτοιο πλέον?

06:07 1. Οι ξένοι που αγοράζουν κάτι ακριβώς στα μεγάλα μας νησιά συνεχίζουν να το κάνουν όμως μάλλον με πιο προσεκτικά βήματα 2. Οι ξένοι που αγοράζουν κάτι πιο φθηνό σε πιο ήσυχα τουριστικά σημεία με χαμηλότερο προϋπολογισμό δείχνουν να συνεχίζουν κανονικά 3. Το ίδιο συμβαίνει και με τους ξένους που αγοράζουν φθηνά σπίτια σε χωριά, άλλωστε οι αξίες εκεί είναι μικρές σχετικά 4. Αυτοί που αγοράζουν γλυφάδα, βούλα, βουλιαγμένη κτλ. μάλλον έχουν βάλει ένα φρένο από τις αρχές του 2025 Συναλλαγές γίνονται, όμως όχι με την ένταση των προηγούμενων μετών την απότομη αύξηση των τιμών λόγω πολλών παραγόντων, πολυοδομικών, της απόβασης του ΣΤΕ το 2024, της αύξησης του κόστους κτλ.

06:54 Συμφωνίες κλείνουν όμως με ποιο αργόριθμο θα σου πούνε αυτοί που είναι πραγματικά μέσα στα πράγματα. 5. Οι ξένοι που αγοράσουν το ελληνικό δεν έχουν σχέση με όλους τους υπόλοιπους. Το ελληνικό κάνει τεράστικη προβολή στο εξωτερικό και νομίζω πως οι πελάτες λειτουργούν περίπου αυτόνομα. Παρόλα αυτά, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που δημοσίευσε η Lambda Development, προς το παρόν μόλις το 20% της ζήτησης προέρχεται από ξένους.

07:18 Το 55% των αγορών έγιναν από Έλληνες και ένα επιπλέον 25% περίπου μάλλον έγιναν από Έλληνες στο εξωτερικό. 6. Οι ξένοι που αγόρασαν ακίνητα και επένδυσαν σε έργα για Golden Visa είναι δεκάδες χιλιάδες. όμως μάλλον ο αριθμός του σιγά σιγά θα αρχίσει να αυθύνει σε σχέση με το παρελθόν. Η μεγάλη μεσαιτική αμοιβή που ανέφερα παραπάνω δείχνει ακριβώς ότι δεν είναι τα δεδομένα τα ίδια.

07:43 7. Οι ξένοι που αγόρασαν πάσης φύσεως θυνά ακίντα στο κέντρο της Αθήνας Κρυσσαλονίκης δεν συνεχίζουν να αγοράζουν εκεί μιας και οι τιμές είναι πλέον πολύ μεγαλύτερες. Όχι τυχαία για πολλούς επενδύτες από το Ισραήλ λέγεται πως από το 2024 και ιδιαίτερα το 2025 κινούνται δυναμικά στην Πάτρα και αγοράζουν εκεί κτίρια που θεωρούν πως είναι ακόμη πολύ φθηνά.

08:02 Το ίδιο θα σου πω ότι ακούω και σε πολλές άλλες δευτερεύουσες πόλεις της Ελλάδας. 8. Οι ξένοι από τα Βαλκάνια συνεχίζουν να αγοράζουν ό,τι φθηνό βρουν και αρκετοί κοιτούν και ακριβότερα κίνητα στη Βόρεια Ελλάδα. Ελάχιστος από αυτούς θα τους δεις να αγοράζουν στην Κρήτη 9. Αυτοί που αγοράζουν στην Κρήτη δείχνουν να έχουν κατεβάσει ταχύτητα μιας και οι τιμές είναι πλέον αρκετά μεγάλες και εκεί γίνονται συμφωνίες όμως όχι όσες το παρελθόν μου λένε οι κρητικοί φίλοι μου που ξέρουν καλά την αγορά 10. Οι ξένοι από τις υπόλοιπες υποκατηγορίες έχουν διαφορετικές συμπεριφορές ανάλογα με το αντικείμενο που τους ενδιαφέρει Αλλιώς γίνονται φέτος οι κλασσικοί επενδυτές, αλλιώς αυτοί που ενδιαφέρονται για τουριστικές επενδύσεις κλπ.

08:43 Όπως βλέπεις λοιπόν, δεν υπάρχει ένα πράγμα που λέμε οι ξένοι, ούτε ένα πράγμα που λέμε τα κίνητα στην Ελλάδα. Έχει πάρα πολλές υποκατηγορίες. Γι' αυτό μην τσιμπάς σε ό,τι ακούς και διαβάζεις εύκολα. Γ. Περίπου 10% του συνόλου είναι οι επενδύσεις των ξένων. Σε πτώση πλέον. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είχε αξία το 2025 περίπου 23-25 δισεκατομμύρια ευρώ με βάση τις εκτιμήσεις όλων των σοβαρών αναλυτών.

09:10 Οι επενδύσεις των ξένων σε ελληνικά ακινήτα ανήλθαν την ίδια χρονιά σε 2,05 δισεκατομμύρια από 2,75 το 2024. Δηλαδή, την ώρα που διάφοροι άσχετοι και παραστρατημένοι μας λένε ότι οι ξένοι τα σκουπίζουν όλα στη χώρα μας, στην πράξη επένδυσαν μόλις το 8-10% του ποσού που μπήκε σε ακίνδες στην Ελλάδα. Ενώ αν λάβουμε υπόψη μας ότι μάλλον ο μέσος όρος των αγορών τους είναι μεγαλύτερος από αυτός των Ελλήνων, πιθανότατα να συμμετείχαν στο 2-3% του συνόλου των αγοραπολισσιών.

09:41 Τι σημαίνει αυτό? Ότι για παράδειγμα ο μέσος όρος των ξένων είναι, λέω εγώ, στις 250.000, αφού θέλουν golden visa τουλάχιστον με το ποσό αυτό, ενώ η μέση τιμή στην Ελλάδα είναι παράδειγμα 100.000. Άρα οι συναλλαγές που κάνετε είναι ακόμα λιγότερες σε σχέση με το σύνολο. Έχουμε λοιπόν 2-3% των αγοραπολισσιών και 8-10% των χρημάτων που επενδύθηκαν σε ακίνητες στην Ελλάδα.

10:04 Εσύ βλέπεις τα νούμερα αυτά να συνεχίζεται κάποια τεράστια επιδρομή των ξένων στην Ελλάδα? Όχι ρε παιδιά. Εννοείται πως βέβαια σε σχέση με το 2008 όταν είχαν επενδυθεί μόλις 130 εκατομμύρια τα 2% είναι μεγάλο ποσό. Όμως δεν δείχνει για παράδειγμα πως οι ξένοι έχουν κυριαρχήσει την αγορά. Όπως έγινε σε χώρες όπως η Κύπρος που νομίζω πως έχουν μερίδιο 30-35%.

10:27 Ναι, κάποια από αυτούς αγόρασαν στο παρελθόν πολύ σινά. Όμως πλέον τα στοιχεία του 2025 μας δείχνουν πως δεν ισχύει τίποτα από τα δεδομένα του παρελθόντος και το 2026 συνεχίζει στην ίδια κατεύθυνση. Να σου πω και κάτι διαφορετικό. Αν βρίσκεις ουσία σε αυτή την ανάλυση τότε σε ενδιαφέρει και το βιβλίο Αγοράζω σπίτι που γράψαμε μαζί με τον πρόεδρο της Πομιδάτων Στράτο Παραδιά Ένα βιβλίο που θα σε βοηθήσει να κερδίσεις χρήματα με όλη τη γνώση για να αγοράσεις να διαχειριστείς, να ενοικιάσεις και να πουλήσεις ένα σπίτι στην Ελλάδα απλά και ξεκάθαρα Με αναλυτική καθοδήγηση για τη στρατηγική τα δάνεια, τα κριτήρια επιλογής παλιού και νεόδημου του ακινήτου την αξιολόγησή του, τις διαπραγματεύσεις κάθε βήμα και κόστος με πλήρες οδηγούς για τον νομικό, τον τεχνικό και τον πολυοδομικό έλεγχο του ακινήτου το πώς να το διαχειριστείς, πώς να το δώσεις για ενοικίαση αλλά και το πώς να το πουλήσεις Αγοράζω σπίτι από τις εκδόσεις Καστανιώτη σε όλα τα καλά βιοπολία και στο iliaspapagioiadis.com

11:25 Και κάτι ακόμη Το 2027 πλησιάζει. Μας φέρνει εκλογές και αβεβαιότητα. Τι θα γίνει με τα κίνητα. Αξίζει ακόμη να επενδύσεις. Η μεγαλύτερη συνάντηση ιδιωτών επενδυτών ακίνητων στην Ελλάδα επιστρέφει με όλες τις απαντήσεις. Ελλάδα 2027 επιχειρεί να κίνηται επενδύσεις στις 22 και 23 Ιανουαρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών. Με τον Ηλία Παπαγιωγιάδη και δεκάδες κορυφαίους ειδικούς.

11:48 Οι προηγούμενες τέσσερις εκδηλώσεις μου έγιναν sold out Πάρε προβάδες μαγνώσεις Κλείσε τώρα το εισιτήριό σου στο iliaspapagliogiatis.com Έλα να γυρίσουμε στο θέμα και να σκεφτούμε μαζί λίγο περισσότερο Πάμε στο τέταρτο κομμάτι Τι σημαίνουν για την ελληνική αγορά τα δύο δισεκατομμύρια που έβαλαν οι ξένοι το 2025 Το έχεις αναλύσει ποτέ Γιατί ξέρεις ακούμε νούμερα αναλύσεις θεωρητικές α πάμε να δούμε στην πράξη τι σημαίνει 2 δισεκατομμύρια.

12:18 Το 2025 οι ξένοι έβαλαν στην Ελλάδα περίπου 2 δισεκατομμύρια ευρώ σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία. Το νούμερο ακούγεται μεγάλο και το χρησιμοποιούν οι πάσεις φύσεως παραστρατημένοι για λόγους εντυπωσιασμού. Τι σημαίνουν όμως στην πράξη αγορές αξίες 2 δισεκατομμύρια ευρώ στην Ελλάδα του σήμερα. Με βάση τα ίδια στοιχεία, την περσινή χρονιά υποβλήθηκαν 7.031 αιτήσεις για Golden Visa.

12:41 Όχι τυχαία, όταν έγινε το ρεκόρ ξένων ειζορών στα ακίνητα στην Ελλάδα το 2024, οι αιτήσεις για Golden Visa ανήθαν σε 9.414. Έπεσαν οι αιτήσεις το 2025, έπεσαν και οι ζωές από το εξωτερικό. Βλέπεις την αντιστοιχία? Άρα λοιπόν, το 2025 οι αιτήσεις έπεσαν 25,39%. Πόσο έπεσαν οι ζωές 25,45% το ίδιο πράγμα Μειώθηκαν οι αιτήσεις για τα 2.383 μειώθηκαν και οι ζωές κατά 700 εκατομμύρια Με δεδομένο λοιπόν ότι βλέπουμε μια άμεση αντιστοιχεία των Golden Visa με τα λεφτά που μπαίνουν στη χώρα μας μπορούμε να θεωρήσουμε λογικό ότι από τα 2 δισεκατομμύρια ευρώ οι ζωές από το εξωτερικό το 2025 τα ακινδάκια Golden Visa μάλλον αφορούν τουλάχιστον το 1,3-1,5 δις Μένουν 500-700 εκατομμύρια Βάλε τώρα και το ελληνικό και τις πωλήσεις εκεί Προσέθεσε και τις πωλήσεις στο νότιο παραλιακό μέτωπο της Αττικής στη Μύκονο και Σαντοίνη Ας προσθέσουμε και από 10 βίλες σε κάθε νησί και άλλες 10 επενδύσεις σε οικόπεδα Να βάλουμε και την κινητικότητα στη Βορειοελλάδα και την Κρήτη

13:49 Άντε να μπουν στην εξίσουση και οι επενδύσεις ξένων σε ξενοδοχεία τα όποια κτίρια αγοράστηκαν στις μεγάλες πόλεις και κάποια ακριβά διαμερίσματα. Όλα μαζί είναι 2 δισεκατομμύρια. Όλα μαζί. Και αν αφαιρέσουμε την Golden Visa μέρουν περίπου 500-700 δισεκατομμύρια για όλα αυτά που λένε ότι πήραν οι ξένοι κτλ. Σύμφωνα λοιπόν με τα επίσημα στοιχεία η τεράστια εισβολή των ξένων στην Ελλάδα που λένε πάρα πολύ τι είναι είναι η Golden Visa και μερικές εκατοντάδες ακριβά ακινήτα και συμπληρώματα.

14:21 No big deal όπως λέμε και εμείς στην Κατερίνη Πέμπτον Αν δεν ήταν η Golden Visa και το ελληνικό τα δύο δίστα ήταν μάλλον 500-600 εκατομμύρια ευρώ Μην περιδεύεις τι έγινε το 2015 το 2018, το 2020 με το 2025 και το 2026 Όσοι το κάνουν αυτό απλά προσπαθούν να παρουσιάσουν μια πλασματική εικόνα για να εντυπωσιάσουν και να εξυπηρετήσουν τους σκοπούς τους Τα νούμερα που χαλάνε παραμύθια πολλά είναι ξεκάθαρα δύο δις έβαλαν οι ξένοι στην Ελλάδα πέρσι αν δεν ήταν το ελληνικό και η Golden Visa αφιβάλλω αυτόν τον νούμερο πάνω 500-600 εκατομμύρια ευρώ να σου πω και κάτι η Golden Visa έχει κάνει μεγάλο κακό στην ελληνική αγορά κινήτων θα σου ετοιμάσω podcast σχετικό σύντομα μαζί με τα προγράμματα το σπίτι μου ευθύνεται για την τεχνητή αύξηση των τιμών πώλησης την εκτόξευση των ενοικίων και τα δεκάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια που έχουμε πλέον στην Ελλάδα.

15:18 Ένας θεσμικός εκπρόσωπος των μεσητών είπε δημόσια ότι έχουμε καραφουσκωμένες τιμές ενώ σε πολλές περιπτώσεις ξέρουμε όσοι είμαστε στην αγορά πως οι επωνομαζόμενοι επενδυτές δεν πλαιούνται καν τα κοινόχρηστα και τους ψάχνουν. Έκτον. Η ερωτήση που κανείς δεν ξέρει να σου απαντήσει. Πού είναι λοιπόν όλοι αυτοί οι ξένοι που θέλουν να αγοράσουν τα πάντα στην Ελλάδα όπως λένε πολλοί.

15:42 Γιατί δεν βρίσκουμε πολλές αγορές σπιτιών από ξένους στο Εγάλεο Αττικής, τον Εύροσμο Θεσσαλονίκης ή τη Λάρισα Πώς οι ξένοι έδειξαν ενδιαφέρον το 2026 παράδειγμα για μη τουριστικές περιοχές της Αττικής Πώς ασχολήθηκαμε περιοχές όπως τα Βόρεια Προάστια ή την Καλαμαριά στη Θεσσαλονίκη αν δεν είχαν εκεί κοντά δουλειές, λίγοι Γιατί ενώ η Ελλάδα είναι πιο φινή από την Ιταλία, την Ισπανία και τη Γαλλία δεν έχουμε μαζικές τοποθετήσεις ξένων κεφαλαίων όπως μας λένε οι πάστις φύζοση δική γιατί οι ξένοι εύποροι δεν τρέχουν να πάρουν σπίτι εδώ και τελικά γιατί οι ξένοι δεν πάνε να αγοράσουν με 4.500 ευρώ το μέτρο νεόδημη το διαμέρισμα στο Μαρούσι όταν στο Παρίσι το παλιό σπίτι είχε 10.000 όπως επιχειρηματολογούν οι παραστρατημένοι μα επειδή δεν αγοράζουν με αυτό το κριτήριο elementary my dear Watson είναι αυτονόητο αγαπητέ Watson 7. Για ποιο λόγο τελικά αγοράζουν οι ξένοι στην Ελλάδα τους σήμερα?

16:41 Πριν το 2008, οι ξένοι που επένδυναν στην Ελλάδα ήταν μάλλον λίγοι και είχαν να λύσουν πολλά προβλήματα για να ολοκληρώσουν την αγορά που τους ενδιέφερε. Κυρίως τους άρεσε η πατρίδα μας, το κλίμα της και ο τρόπος ζωής μας. Κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, από την οποία μας έμεινε η μόνιμη, σιωπηρή επιτήρηση, οι τιμές είχαν καταρρεύσει και όντως ήταν πολύ ξένοι στη χώρα μας που αγόρασαν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα σε πολύ φθηνή τιμή.

17:04 Σήμερα, αν εξαιρέσουμε την Golden Visa, όπου δεν πουλάμε το ακίνητο, αλλά το δικαίωμα εισόδου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι ξένοι που αγοράζουν στη χώρα μας χωρίζονται σε δύο κατηγορίες. Τους λιγότερους, που αναζητούν ευκαιρίες για επένδυση, εισόδημα από εκμετάλλευση και μελλοντικές υπεραξίες, και τους περισσότερους που αγοράζουν και πάλι επειδή τους αρέσει η Ελλάδα και ο ελληνικός τρόπος ζωής.

17:25 Ακόμα και τα ακίνητα που σήμερα πολλούνται για απόκτηση Golden Visa δεν ενδιαφέρουν τους ξένους αν δεν συνοδεύονται από τη Visa. Άρα, δεν υπάρχει ένα γενικευμένο κύμα αγορών από ξένους στην Ελλάδα. Ούτε θα εκτοξεύσουν οι ξένοι τις τιμές των ακίνητων από εδώ και πέρα. Η ζημιά που έγινε με την Golden Visa έχει ήδη τιμολογηθεί.

17:43 Και όχι, δεν αποτελεί κριτήριο για τις τιμές στο περιστέρι αν αγοράζει ένας Λιβανέζος τη γλυφάδα. 8. Η τιμή ενός ακινήτου συμπεριλαμβάνει πολλά περισσότερα από όσα νομίζεις. Το 2024 είχα γράψει μια ανάλυση και εξηγούσα πως μετά την απώλεια των καταθέσεων στην Κύπρο το 2013, όπου άνθρωποι κοιμήθηκαν με περιουσίες και ξύπνησαν με 100.000 ευρώ, οι πλούσιοι ανά τον κόσμο αποφάσισαν να αντιμετωπίσουν τα ακίνητα και ως τρόπο αποθυσάβρησης, ως μια κατάθεση.

18:15 Αυτός που θα αγοράσει ένα ακίνητο παράδειγμα στη Βούλα της Αττικής ή τη Μύκονο αξίας 2-4 εκατομμυρίων ευρώ δεν αγοράζει μόνο το ακριβό ακίνητο. Αγοράζει επιπλέον και στην υπολογή στην εξίσωση, το γεωπολιτικό ρίσκο της χώρας, την κατάσταση των υποδομών, την πιθανότητα ανατροπών στο μέλλον και δεκάδες άλλους παράγοντες που δεν έχουν σχέση με το υπέροχο ακίνητο και τη θέα του.

18:36 Γι' αυτό στο μυαλό των ξένων πάντα οι τιμές στην Ελλάδα για αντίστοιχα ακίνητα προβολής θα πρέπει πάντοτε να υπολείπονται αυτών στη Γαλλία και την Ιταλία μιας και η χώρα μας θεωρείται πως ειστερεί σε πολλά στοιχεία πως το εξωτερικό είναι λιμένα. Αυτός είναι και ο βασικότερος λόγος για τον οποίο τα ακριβά κινήτα στην Ελλάδα δεν θα φτάσουν τις τιμές των αντίστοιχων ακινήτων σε Ισπανία, Γαλλία, Ιταλία κτλ.

19:00 Δεν υπάρχει κάποιο κύμα δεκάδων χιλιάδων ξένων που θέλουν να αγοράσουν στη χώρα μας κτλ. Χωρίς Golden Visa θα μιλούσαμε ίσως για 2.000 αγορές στον χρόνο. Μεταξύ μας αυτό δεν είναι καθόλου κακό. Η Golden Visa δεν δείχνει ότι τα κινητά μας ελκύουν επενδυτές. μιας και αν αύριο πούμε πως από εδώ και πέρα θα δίνουμε τη βίζα σε όποιον αγοράσει ομόλογα του ελληνικού δημοσίου για 50 χρόνια θα δει τους επονδυτές να πάνε μαζικά στα ομόλογα και όχι στα ακίνητα. Μην τρως παπά!

19:29 Οι τιμές στην Ελλάδα του 2026 δεν είναι φθηνές και οι ξένοι ενδιαφέρονται για πολύ συγκεκριμένα λίγα ακίνητα κοντά σε θάλασσα κτλ. Αυτό μας λένε τα επίσημα νούμερα. Αυτή είναι η αλήθεια που ξέρει όποιος κινείται στην αγορά. Μα Ηλία! εσύ διαμερίσματα κτίζεις σε συμφέρει να υπάρχει προσδοκία για ξένους για να πουλείς πιο ακριβά μου λένε συχνά όταν εξηγώ όλα αυτά όχι κάθε λογικός άνθρωπος έχει συμφέρον να υπάρχει αγορά χωρίς υπερβολές και στρεβλώσεις με ομαλή άνοδο και προβλεψιμότητα και το κυριότερο με τους γηγενείς πολίτες να μπορούν να συμμετέχουν σε αυτοί είμαστε εδώ για πολλά χρόνια όχι για ένα γρήγορο κέρδος Ζητώ συγγνώμη από όσους προσπαθούν να κάνουν δουλειά πουλώντας το παραμύθι των ξένων Όμως κάποια στιγμή πρέπει να δούμε και τη ζημιά που κάνουν τα παραμύθια στη ζωή των υπολείπων των εκατομμυρίων Ελλήνων που δυσκολεύονται να βρουν ακίνητο μιας και άπειροι ιδιοκτήτες περιμένουν τον ξένο που θα το χρυσοπληρώσει Και όσοι ιδιοκτήτες όντως χρειάζονται λεφτά

20:28 διαπιστών που σπάνια εμφανίζει το ξένος θα πληρώσει όσο όσο και τότε προσγειώνονται στην πραγματικότητα. Και μην ξεχνάς, μαζί είμαστε πιο δυνατοί. Εσύ τι γνώμη έχεις? Γράψε μου σχόλιο εδώ ή στείλ μου μήνυμα στο iliaspapakiliaspapagiorgiadis.com Αν σου άρεσε αυτό το επεισόδιο θα χαρώ να γραφτείς στο κανάλι μου και να πατήσεις και το κουμπί για να παίρνεις ενημέρωση για ό,τι ακόμα ετοιμάζω.

20:53 Σε ευχαριστώ για την ακρόαση. Είμαι ο Ηλίας Παπαγιωριάδης και σε περιμένω κάθε Τετάρτη με ένα νέο επεισόδιο του Out of the Box Podcast μου.