Ιούνιος 2026. Και κάτι έχει αλλάξει στην ελληνική κτηματαγορά — αλλά δεν φαίνεται εύκολα.

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Καλημέρα, καλησπέρα σε όλους. Είμαι ο Αστεριάς Βασέλης και αυτό εδώ είναι το 8ο podcast για την ανάλυση της ελληνικής κτήματα αγοράς. Καθώς έχουμε μπει πλέον στον Ιόνιο, έχουμε μπει στο καλοκαίρι καθαρά και σχεδόν τώρα που θα αποβληθεί αυτό το podcast είναι περίπου τα μέσα, όπως κάθε μήνα, το ξέρετε, έχουμε την ανάλυση αυτού του μήνα που βρίσκεται η ελληνική αγορά κινήτων.

00:28 Φυσικά κάτω θα έχω το link το οποίο παραπέμπει στην πλήρη ανάλυση που τη γράφουμε κάθε μήνα, όπου και θα δείτε και σε μεγαλύτερο βάθος κάποια στατιστικά, κάποια δεδομένα, αλλά η ουσία ουσιαστικά είναι η Ήλια. Ξεκινώ λοιπόν σύντομα και ξεκινώντας θα πω ότι όπως πάντα πρέπει να βάλω κάποιο τίτλο. Ιούνιος λοιπόν του 2026, κάτι έχει αλλάξει την αγορά, αλλά δεν το βλέπουμε εύκολα.

00:58 δεν είναι τα νούμερα. Δεν είναι οι τιμές των ακινήτων, δεν είναι ότι βλέπουμε κάποια ιδιαίτερη αύξηση, ιδιαίτερη μείωση ή βλέπουμε κάποια διαφορά. Είναι ο τρόπος με τον οποίο κινείται η αγορά. Το έχουμε ξαναδεί στο παρελθόν. Ναι, το έχουμε δει σε παρόμοιες καταστάσεις η αγορά να έχει κάποια νοθρή αντίδραση. ωστόσο κάθε εποχή, κάθε κύκλος της οικονομίας έχει τελείως διαφορετικά δεδομένα.

01:26 Άρα θα ήταν πολύ διαστικό εκ μέρους μου να πω ότι μου θυμίζει την εποχή τάδε. Θα πάμε να αναλύσουμε λίγο ποιος είναι ο τρόπος με τον οποίο κινείται τον Ιούνιο του 1926 η κτηματαγορά. Δεν ανεβαίνει τυχαία και δεν πέφτει όμως. Αν θα πρέπει να βάλω έτσι μια τάκα, σκέφτεται. Τι γίνεται λοιπόν τώρα. Η αγορά δεν είναι η κτηματαγορά των ακινήτων, δεν είναι μία στεγασμένη, αποστηρωμένη αγορά όπου βλέπεις στεγνά τις δείκτες της οικονομίας ή τις δείκτες των ακινήτων, αυξήσεις στο πετρέλαιο, το είχαμε αναλύσει πριν δύο podcast, ή κάποια άλλα δεδομένα.

02:09 Είναι ένας δονός οργανισμός και κατά κύριο λόγο πηρεάζεται πάρα πολύ την ψυχολογία αυτών των οποίων συμμετέχουν. και κατά κύριο λόγο αυτή την περίοδο από τους αγοραστές. Δεν είναι μια αγορά η οποία τρέχει, δεν βλέπουμε πουθενά διασύνη ούτε πίεση, ούτε προσπόληση, ούτε προσαγορά, αυτό είναι ξεκάθαρο. Διαλέγει τα κίνητα τα οποία θα γίνουν οι επενδύσεις και έχει μια υπομονή, μαζεύει πληροφορίες, συγκρίνει.

02:40 είμαστε πλέον όσο αναβαθμίζεται η ελληνική οικονομία και η ελληνική εκτιματαγορά αυτομάτως η σύγκριση που πάει να γίνει με άλλες χώρες του εξωτερικού είναι να αποφευχθεί. Το ξέρουμε αυτό. Άρα πρέπει με υπομονή να βάλουμε κάποια δεδομένα και να τα καταλάβουμε. Εάν το ακίνητο δεν έχει κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που το κάνουν λίγο να ξεχωρίζει ή να σπανίζει, γιατί μοναδικό δεν είναι κανένα, το έχουμε πει αυτό, ο αγοραστής αυτομάτως περνάει στο επόμενο.

03:13 Πάει να τσεκάρει κάποιο άλλο. Είτε λέγεται αγορά για επένδυση, είτε για ιδιόχρηση, είτε ακόμα και για μίσθωση. Εάν δεν έχει κάποιο χαρακτηριστικό, είτε αυτό είναι η τιμή του, είτε είναι η τοποθεσία του, ή ο βαθμός ανακένυσης, ή δυνατότητες που έχει, η αγορά είναι πολύ αυστηρή αυτήν την περίοδο, θα πάει κατευθείαν στο επόμενο.

03:31 Άρα, κόντρα στο τι μπορεί να ακούμε, να διαβάζουμε ή οτιδήποτε άλλο η ζήτηση δεν έχει ξαφανιστεί Υπάρχει Είναι επιλεκτική και αυτό αλλάζει όλα τα δεδομένα για τους πολιτές Πάνω στο κομμάτι αυτό θέλω λίγο να δούμε κάποια άλλα βασικά χαρακτηριστικά που έχουν αλλάξει και θα ήθελα λίγο να τοποθετηθώ και λίγο διαφορετικά Είναι οι αποδόσεις Με το που προορισιάζεις ένα κινητό και κατά κύριο λόγο είναι για επένδυση αλλά και κάποιοι που το βλέπουν και για ιδιόχρηση η πρώτη ερώτηση που ακούω πάντα πιάνει η απόδοσή του.

04:09 Η γνωστή βιένεση που κάνουμε πάντα με το ειτήσιο μισθόμα και την αξία. Είναι λάθος ερώτηση. Ή μάλλον δεν είναι λάθος η ερώτηση θέλω να μιλάω πιο συγκεκριμένα. Είναι λυπής. Ένα κινητό, έστω και οικιστικό σε μια πάρα πολύ εμπορική περιοχή όποια και μπορεί να είναι αυτή στο κέντρο της πόλης, στο κέντρο των νοτιών προαστείων, στο κέντρο των βορείων προαστείων, στο κέντρο προαστείων μεταξύ Αθήνας και Βορείων, σε ένα πολύμπορικο σημείο το οποίο έχει δυνατότητα αυτομάτως είτε να μισθωθεί είτε να απολυθεί, άρα έχει πολύ μεγάλη ρευστότητα.

04:46 Και βλέπουμε ότι συμπλέχουν κάποια δεδομένα όπου θα το εκτρέψουν, εάν όλα πάνε καλά με την οικονομία, να ανέβει και άλλο η αξία τους στο μέλλον. Όχι απαραίτητα επειδή θα γίνει κάποιο μετρό ή θα αλλάξει κάτι δεδομένο. Όχι. Αλλά όσο σπανίζουν τα ακίνητα προσπόλησης σε αυτήν την περιοχή και η ζήτηση είναι σταθερή λόγω του σημείου του, αυτό σημαίνει ότι όσο περνάει ο καιρός, τόσο θα ανεβαίνει η αξία του σιγά σιγά.

05:15 Άρα, η απόδοση του ενοικίου είναι προφανώς ότι θα είναι χαμηλή. Πρώτον, είναι πολύ φυσιολογικό αυτό το πράγμα. Πρώτον, διότι ο μισθωτής στο μίσθωμα που του αντιστοιχεί στο εκείνο του αυτό δεν κοιτάει αυτές τις παραμέτρους. Ένας μισθωτής αδιαφορεί εάν σε 10 χρόνια, σε 5 χρόνια η αξία του εκείνου θα μεγαλώσει. Ξέρει πολύ καλά ότι στην τριετία θα αλλάξουν όλα τα δεδομένα.

05:43 Άρα βλέπει την παρούσα κατάσταση. η μελλοντική του αξία ή η δυνατότητα ρευστότητας που έχει δεν ανταποκρίνεται στον ίδιο και είναι πάρα πολύ φυσιολογικό αυτό. Όταν μια επένδυση σε ακίνητο σου δίνει τη δυνατότητα να μπορείς να το ρευστοποιήσεις σε δύσκολους καιρούς με κάποια πολύ μικρή χασούρα σε κανονικούς καιρούς στην αξία που το έχεις αγοράσει και σε περιόδους που ανεβαίνει η κτήματα αγορά και με κάποιο κέρδος, εκεί κρύβεται η απόδοση του ακίνητου.

06:14 και είναι όσο πιο ασφαλής είναι η επένδυση, τόσο πιο μικρή θα είναι η απόδοση. Και είναι πάρα πάρα πολύ λογικό αυτό. Το καταλαβαίνουμε. Άρα, από την άλλη, όταν το ρίσκο είναι υψηλό, πάει να πει ότι η απόδοση υποχρεωτικά θα είναι και αυτή υψηλή. Είναι λογικό και είναι αναμενόμενο. εάν θέλει κάποιος να πετύχει υψηλή απόδοση θα πρέπει να ξέρει που ρισκάει μπορεί να πάρει ένα κίνητο το οποίο μπορεί να είναι μισθωμένο αυτή την περίοδο και σε πολύ καλό μίσθωμα αλλά η επόμενη επιλογή του μισθωτή να είναι πάρα πολύ δύσκολη ένα απλό παράδειγμα ένα διαμέρισμα προς μίσθωση θα πιάσω και τα εμπορικά αλλά ένα διαμέρισμα προς μίσθωση με 4 πνευματία 5 πνευματία δύσκολα θα μισθωθεί ιδιαίτερα άμα είναι σε μια περιοχή η οποία δεν είναι η πρώτη επιλογή από οικογένειες για μίσθωση μπορεί να είναι η αγορά ναι μπορεί τώρα να υπάρχει μέσα έναν μισθωτής ο οποίος είναι μια οικογένεια που πάνε όλα μια χαρά πληρώνει το ενίκαιό του, σταθερότητα, τα πάντα, όλα κομπλέ και δεν το αφιβάλλω καθόλου ότι μπορεί να υπάρχει

07:24 ναι, ποια είναι η επόμενη κίνηση αν η οικογένεια αυτή μετακομίσει για ποιονδήποτε λόγο έχεις δυνατότητα να βρεις επόμενο μισθοτή και αν ναι σε τι είναι οικειό και πόσο γρήγορα είναι βασικό η υπεραξία είναι αυτή η οποία δίνει την πραγματική απόδοση στο ακίνητο και η ασφάλεια άρα εάν θέλουμε υψηλή απόδοση, περιεδρικό ρίσκο λάθος το κοιτάμε αυτό στα ακίνητα νομίζω ότι σε καμία μορφή επένδυση δεν μπορείς να το βρεις αυτό ενδεχομένως να πεταχτεί κάποιος και να υποστηρίξει κάτι για τα κρυπτονομίσματα που δεν γνωρίζω τίποτα για αυτά.

08:05 Δεν γνωρίζω, αλλά είναι ένας κανόνας της οικονομίας. Το ρίσκο προζορίζει και την απόρριψη. Άρα, όταν αγοράζουμε ένα κινήτου για επένδυση πρέπει να κοιτάμε πέντε χρόνια μπροστά, τρία χρόνια μπροστά. Πού θα μας βρει κτηματαγορά όσο μπορούμε να το προβλέψουμε και ποια είναι τα δεδομένα του ακινήτου το οποίο θα περπατήσουν μαζί του και θα το υποστηρίξουν αυτά τα 3 με 5 χρόνια.

08:29 Εκεί κρύβεται η απόδοση και όχι στο να εστιάζουμε τι θα εβγάλω αυτό το μήνα. Ξεκάθαρα. Πάμε τώρα σε ένα άλλο κομμάτι που παρατηρήσαμε το καταρχήν για να αναπτυνώσω. Το λέω αυτό διότι έχουμε αρχίσει και παρατηρούμε κάπως λίγο να πέφτουν οι αποδόσεις των αγκινήτων. Αυτό έχει γίνει για δύο λόγους και το συναντάμε αυτό το μήνα.

08:53 έχει γίνει πρώτον διότι αναβαθμίζεται η ελληνική οικονομία, θωρακίζεται, ξεπερνάει κάποια δεδομένα και από την άλλη έχουμε μια πτώση πολύ ανεπέστητη αλλά είναι μπορείτε να την διακρίνεις των ενοικίων το οποίο πιστεύω ότι δεν έχει να κάνει καθαρά με την οικονομία διότι δεν έχουν φτάσει τα αποτελέσματα δυστυχώς ή ευτυχώς του πολέμου με το πετρέλαιο και όλα αυτά δεν έχουν φτάσει ακόμα να τα καταλάβουμε στην καθημερινότητά μας αλλά η ψυχολογία των μισθωτών είναι λίγο επιφυλακτική και είναι απόλυτα φυσιολογικό και απόλυτα κατανοητό.

09:31 Πάμε τώρα σε κάποιο άλλο νέο που όταν έκανα την έρευνά μου για να κάνω την ανάλυση αυτού του μήνα δεν το περίμενα να το διαβάσω αυτό. Έχει να κάνει με το κόστος κατασκευής και θέλει μεγάλη προσοχή. Ο ρυθμός αύξησης του κόστος του κόσμου κατασκευής έχει επιβαρυνθεί κατά πολύ σε σχέση με πέρυσι. Ενώ πέρυσι είχαμε μια αύξηση του κόσμου κατασκευής κατά 3,5%, τώρα έχουμε πάει στο 2,8%.

10:00 Σε ένα περιβάλλον όπου έχουμε έναν πόλεμο, ακριβό πετρέλαιο και μια πολύ μεγάλη πίεση στα υλικά, αυτό το νέο μετράει πολύ. Όχι, δεν θα λύσει το πρόβλημα, ούτε για πλάκα. Αλλά σταματάει να το μεγαλώνει. ας μείνουμε εκεί είμαι και φύση αισιοδοξός άρα ελπίζω πραγματικά να τελειώσει ο πόλεμος αυτός και σίγουρα θα ήταν και μεγάλη χαρά για όλο να σταματήσει και ο πραγματικός πόλεμος αλλά δεν ξέρω που θα μας οδηγεί σε αυτή η κατάσταση με τους πολέμους αλλά σίγουρα θεωρώ ότι η οικονομία δεν αντέχει κι άλλα σοκ ούτε με τον πληθωρισμό που ήδη έχουμε αυξήσεις ούτε με κόστος ζωής θα το δούμε τώρα όλα αυτά να τα μαζέψουμε λίγο για να δούμε πως όλα αυτά επηρεάζουν τους ηλεκτρήσεις ακινήτων ή τους αγοραστές πάμε λίγο τους ηλεκτήτες εάν έχουμε ένα κινητό το οποίο είναι σε κάποια επορική καλή περιοχή ναι οι τιμές το έχω ξαναπεί, το έχω αναλύσει σε προηγούμενο podcast είναι ιστορικά υψηλές φλερτάρουμε και έχουμε ξεπεράσει σε πάρα πολλές περιοχές το επίπεδο τιμών του 2008

11:18 παρένθεση, θα το λέω πάντα δεν έχει καμία σχέση το κόστος ζωής σήμερα με το 2008 ούτε οι μισθοί είναι ίδιοι ούτε το κόστος ζωής είναι ίδιο, ούτε τα δομένα της αγοράς είναι τα ίδια. Θυμίζω 2008, τα ενίκια που είχαμε στα σπίτια δεν έχουν καμία σχέση, ήταν μπορεί και 50% και 60% πιο κάτω από ό,τι είναι σήμερα. Είναι άλλοι λόγοι που αυξήσανε τα ενίκια.

11:43 Άρα έχουμε μια κτήματα αγορά η οποία βλέπει αριθμητικά πολύ υψηλό νούμερο αλλά δεν ξέρω πόσο καιρό ακόμα μπορεί να το υποστηρίξει αυτό η οικονομία γενικότερα. Θα μου πείτε και ετοιμάζω ένα σχετικό άρθρο θα μου πείτε ότι μπορούμε να έχουμε αγορασίες από το εξωτερικό. Ναι, οι αγορές από το εξωτερικό θα ενδεχόμενως να συνεχίσουν με αύξηση μένει να το δούμε, πάντως δεν νομίζω να σταματήσουν αλλά άπαξ και γίνει κάτι τέτοιο, θα πρέπει λίγο να το δούμε διαφορετικά.

12:18 Οι αγορές από το εξωτερικό δεν θα πάνε σε όλη την κτήματα αγορά της Ελλάδας. Θα πάει σε συγκεκριμένα σημεία, τουριστικά ή υψηλού κόστους και αυτά θα παραμείνουν υψηλά. Δεν σημαίνει ότι θα επηρεάσει το μέσο όρο όλων των αγενήτων. Άρα θεωρώ ότι αν ένας ιδιοκτήτης σκεφτόταν την πώληση, αυτή τη στιγμή δεν πρέπει να σκεφτεί το ενδεχόμενο εάν θα ανέβουν άλλοι.

12:47 Δεν έχει και τόσο μεγάλη αξία. Θα πρέπει να σκεφτεί τι πρέπει να κάνει τώρα, τι επιλογές έχει τώρα με αυτή την αξία. Και αν αξίζει οικονομικά να το πουλήσει το ακέν. Ο αγοραστής. Οκ. Σε κάθαρα. Δεν χρειάζεται να βιαστούμε. Καταλαβαίνω ότι παινάει από το μυαλό σας ότι μπορεί να μειωθούν οι τιμές ή μπορεί να αλλάξουν κάποια δομένα.

13:11 το καταλαβαίνω. Η επιλογή είναι να μην βιαστούμε αλλά δεν πρέπει να παραλύσουμε κιόλας. Εάν μείνουμε στάσιμοι και απλά κοιτάμε την κοινή πανταγορά θα βλέπουμε ευκαιρίες να περνάνε χωρίς να τις έχουμε αξιολογήσει. Ναι, η σωστή επιλογή μπορεί να μην τη βλέπουμε εύκολα αλλά υπάρχει. Και με τις κατάλληλες διαπραγματεύσεις και με τις κατάλληλες επιλογές για να έχουμε δυνατόν διαπραγμάτευσης μπορούμε να τη βρούμε.

13:39 χρειάζεται σαν αγοραστές να κάνετε ανάλυση των δεδομένων και μην αναζητάτε την τύχη. Η τύχη δεν μετράει σε αυτές τις περιπτώσεις. Σε κάθε. Ο επενδυτής. Οκ. Challenge ανακοίνοντας επενδύσεις. Θέλεις να τοποθετήσεις τη ρευστότητά σου σε κάποιο κίνδυνο στην Ελλάδα. Ενδεχομένως πάρα πολύ σοφή επιλογή. Τρία πράγματα. Θέση. Location που το λέμε.

14:07 Ποιότητα. και χρόνους. Εάν δεν έχουμε και τα τρία μαζί, επαλεξετάζουμε και πάμε στο επόμενο. Δηλαδή, το λογικές είναι εύκολο να το πιστεί. Η ποιότητα κατασκευής, ιδιαίτερα εάν σκεφτόμαστε να κάνουμε ένα ανακαίνησης όπου μπορεί όταν θα πάμε να τα κάνουμε να έχουμε άλλες τιμές προς τέστη το, άρα οτιδήποτε ήδη έχει το εκείνο το μέσα, το οποίο δεν χρειάζεται να το αλλάξουμε, είναι αξιόλογο και μετράει και αν ο χρόνος που έχουμε δηλαδή αν υπάρχει θέμα διαδικασίας συλλογής των εγγράφων από την πλευρά του ιδιοκτήτη.

14:47 Θα πρέπει να πάρει πολύ καιρό για να ολοκληρωθεί ο ηλεκτρονικός φάκελος. Αν υπάρχουν όλα αυτά απομακρυνόμαστε και πάμε στην επόμενη επιλογή και το εξετάζουμε. Ο χρόνος σε αυτή την περίοδο όπου θα πετύχουμε μια γρήγορη αγορά είναι ενδεχομένως το πιο βασικό. Ξεκάθαρ. Η εποχή που αγοράζαμε σχεδόν το οτιδήποτε αν δεν μας χάναμε τον αντιαμέσο να παίρνουμε το παραδείπι εντάξει λίγο πιο ακριβό αλλά πάμε παρακάτω θα το ανακαινήσω και θα το μεταπολίσω ή θα το νοικιάσω οτιδήποτε άλλο και θα βγάλω κέρδος νομίζω ότι έχει φύγει δεν είναι πολύ μεγάλο το ποσοστό κέρδος που υπάρχει στα αξιολογακή τα οποία πρέπει να επικεντρωθούμε για να μπούμε ότι οκ και να χάσω λίγο παραπάνω το κέρδος δεν χάθηκε ο κόσμος αυτό δεν είναι κακό αυτό είναι ορίμανση της αγοράς ξεχωρίζουν τα ακίνητα τα αξιόλογα από όλα τα υπόλοιπα χωρίς να θέλουν να φύξουν το οτιδήποτε αλλά κάποια ακίνητα εξηγείται η αγορέα αξία τους και κάποια άλλα, η ζητούμενη που υπάρχει δεν βγάζει καθόλου νόημα Δεν είμαι έτοιμος να σας ανακοινώσω

16:00 κάτι περισσότερο αλλά θα αρκεστώ στο ότι όπως η κτηματαγορά οριμάζει, οριμάζει και αυτό το podcast. Αυτός ο κύκλος των αναλύσεων και των νέων της κτηματαγοράς αλλάζει. Οριμάζει, αναβαθμίζεται. Μείνετε συντονισμένοι, θα γίνουν κάποιες αλλαγές, προφανώς θα τις διαβάσετε και εύχομαι και να σας αρέσουν και να τσακαλιάσετε.

16:29 Καλή συνέχεια σε όλους και στο πανεπίδημα.