Μισθώσεις 2026: Ο νόμος που άλλαξε τα πάντα — για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές | Ανάλυση Κτηματαγοράς N7

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Καλημέρα, καλησπέρα σε όλους. Είναι το έντονο podcast της ανάλυσης της ελληνικής κρήματα αγοράς. Είμαι ο Αστυριάδης Βασίλης και μαζί θα δούμε κάτι διαφορετικό σήμερα. Έχουμε πια στην επικοινωνία τώρα επόμενη βδομάδα, με το πόλεμο και όλες τις αναλύσεις που μπορούν να έχουν γίνει και πάμε λίγο να δούμε κάποιες αλλαγές που έχουν γίνει το Μάιο του 2026 οι οποίες αφορούν όσους μισθώνουν, είτε ως ιδιοκτήτες που μισθώνουν ακίνητα, είτε ως μισθωτές.

00:33 Άρα, ένας τίτλος, όπως συνηθίζω πάντα και αυτό το podcast, είναι οι μισθώσεις του 2026 και έχουν αλλάξει πολλά. Πάμε λοιπόν να δούμε τι είναι το βασικό το οποίο έχει αλλάξει και θα ξεκινήσω από αυτά που έχουν συμβεί αυτές τις μέρες και θα πάω λίγο προς τα πίσω για να ξεκαθαρίσω κάποια θέματα τα οποία τελευταία έχω παρατηρήσει ότι τα μπερδεύουμε.

00:58 Λοιπόν, η Πρωτομαγιά μπήκε και πέρασε λίγο αθόρυβα αλλά έχει γίνει μια πολύ βασική αλλαγή στις μισθώσεις. Μιλάμε για ένα νόμο ο οποίος επηρεάζει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες και νοικιαστές και οι περισσότεροι δεν έχουν καταλάβει ακριβώς το τι ισχύει. Προς Θεού, η ανάλυση αυτή είναι καθαρά για τα ακίνητα. Δεν είναι νομική, δεν το βλέπω από τη νομική οπτική γωνία, το βλέπω ξεκάθαρα από την πραγματικότητα και την πρακτική.

01:28 Για νομικές συμβουλές, προφανώς, θα πρέπει να μιλήσετε με κάποιον δικηγόρο που ασχολείται με αυτά τα θέματα. Νομίζω δεν χρειάζεται να το πω, αλλά καλό είναι να το αναφέρουμε. Για πολλά χρόνια, η έξωση ενός μισθωτή στην Ελλάδα ήταν μια από τις πιο χρονοβόρες διαδικασίες σε όλη την Ευρώπη. Μιλάμε έφτανε μέχρι και τα δύο ή τρία χρόνια με αρκετές διαδικασίες νομικές, αναβολές και επιπλέον έξοδα.

01:57 Αυτός ήταν γέννας από τους βουσκούς λόγους που πάρα πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούσαν να έχουν κλειστά τα κινητά τους, να μην τα μισθώνουν, ακούγοντας ιστορίες ότι κάποιος μπήκε μέσα σε κάποιο σπίτι και σαν μισθωτής έκανε και κάποιες ζημιές, κάποιες φθοές, δεν πλήρωνε το ενίκιο και ταλαιπωρήθηκε πάρα πολύ ο διοκτήτης για να τον βγάλει έξω.

02:20 Σίγουρα είναι μια ανάγνωση αυτή. Ισχύει κιόλας ότι όσο υπήρχε αυτό το καθεστώς, το νομικό καθεστώς της έξωσης, τα ενίκια ήταν και πάρα πολύ χαμηλά. Όταν κάποια στιγμή τα ενίκια αυξηθήκαν πάρα πολύ, ναι μεν έχουν κρυφά έξοδα, θα το αναλύσουμε αυτό, το οποίο είναι η ανακένυση. Εκεί άρχισε λίγο να αλλάζει η διαδικασία. Η πραγματικότητα ωστόσο είναι ότι ακόμα δυστυχώς υπάρχουν πολλά κινήτα τα οποία είναι κλειστά και δεν εκμεταλλεύονται.

02:50 Ως όλο υπόλοιπο λοιπόν με την προσφορά ακινητών τόσο υψηλότερα ήταν τα ενοίκια. Κάπου μπήκε λίγο και η Airbnb, η βαχεκόνια μίστοση. Κάπου μπήκαν και κάποιες άλλες ζητήσεις πολύ πιο έντονες είτε από ανθρώπους του εξωτερικού, είτε από πάρα πολλούς νέους ανθρώπους που θέλαν να νοικιάσουν σπίτι μετά την οικονομική, αν θέλετε, σταθεροποίηση που είχαμε το 2016-2017 και μετά, στα πέραστα τα προηγούμενα χρόνια.

03:15 Προσωπική μου εκτίμηση είναι ότι μετά το COVID επίσης ήταν πιο ξεκάθαρες οι ζητήσεις. Ο κόσμος ήξερε ακριβώς τι ήθελε, που ήταν αποτέλεσμα της καραντίνας. Άρα, από αυτή τη διαδικασία είδαμε κάποιες αλλαγές πρακτικές. Εκεί λοιπόν είχε μείνει πίσω το κομμάτι, το νομικό πλαίσιο των μισθώσεων. Και έχουν γίνει λοιπόν μια σειρά αλλαγές από το 2021 μέχρι και τώρα πάνω στις μισθώσεις, οι οποίες είναι αρκετά σημαντικές και πάρα πολλοί δεν τα γνωρίζουν.

03:50 Ιδιαίτερα παρατηρώ ανθρώπους που έχουν χρόνια μισθωτές ή νοικιάζουν χρόνια σε κάποιον διακριμένο άνθρωπο το αγέννητό τους, δεν έχουν καταλάβει ποιες είναι οι αλλαγές αυτές που έχουν γίνει. Νούμερο ένα και είναι όσο πιο ξεκάθαρο γίνεται. Η διάρκεια της μίστοσης είναι τριετής. Δεν μπορείς ή μάλλον μπορείς να γράψεις το μισθωτήριο συμβόλαιο ότι είναι για ένα χρόνο, είναι για πέντε χρόνια, είναι για δύο χρόνια.

04:17 Μπορείς να γράψεις οτιδήποτε θέλεις. Αλλά σύμφωνα με το νόμο είναι υποχρεωτική και για τον μισθωτή και για τον ιδιοκτήτη τριετής. Αυτό σημαίνει ότι αυτή τη τριετία δεν μπορεί να πειράξει ούτε ο ιδιοκτήτης, ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει. Κρατήστε το και αυτό. Ταυτόχρονα καταργήθηκε ο νόμος ή το καθεστώς της ιδιόχρησης.

04:42 Δηλαδή ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση λέγοντας ότι χρειάζομαι το σπίτι για να μην εγώ ή το παιδί μου ή κάτι άλλο. Όχι, δεν ισχύει αυτό, έχει καταργηθεί οριστικά και δεν υφίσταται σαν λόγος έξωσης. Άρα, ένα αμυστοτέρειο συμβόλαιο, το οποίο πάντα λέω ότι είναι πιο δυνατό από το ιδιοκτησιακό, είτε δηλαδή αλλάξει ο ιδιοκτήτης, θα είναι υποχρεωτικά ζευαστό από την πλευρά της ιδιοκτησίας για τρία έτη από την έναρξή της. Ξεκάθαρ.

05:14 Τώρα, η αύξηση του ενοικίου περιορίζεται μέχρι και τώρα στο 3%. Το οποίο αφορούσε, έχει πει σαν έναν όρια το όριο, είχε μπει από το 2022-2023 σε επαγγελματικές μισθώσεις, αλλά έχει πάρει επέκταση και στις οικιστικές, για τα σπίτια κοινώς. Άρα, από σε πτούτου, η αιτήσια αύξηση δεν μπορεί να είναι πάνω από 3%. τώρα υπάρχουν σαφέστερα εξαιρέσεις εάν κάποιος νοικιάζει στο σπίτι και αναλάβει κάποια έργα ανακένυσης ο μισθωτής ως εκ τούτου μπορεί να είναι το πρώτο έτος ή τα πρώτα δύο έτη να είναι χαμηλότερο το μίσθωμα γιατί θα καλύψει το κόστος ανακένυσης ή αν είναι πολιετής παρέμφεστα ναι μπορείς να κάνεις πολλαπλάσιο των τριών ετών μίσθωσης δηλαδή τρία συν τρία στην Τροία και παελέγοντας.

06:13 Ωστόσο, ο νόμος είναι ξεκάθαρος ότι είναι τριετής. Κρατήστε το. Αυτό θέλει να παρέμει ένας δικηγόνος να συνταχθεί σωστά το μισθοποιητικό εμβόλιο. Ιδιαίτερα αν υπάρχουν έδρα ανακαίνησης που θα αναλάβει ο μισθοτής και αυτό θα μιλωθεί αργότερο το ενοίκιο καθώς θα αναβαθμίσει το ακίνητο. Κρατήστε το λίγο αυτό. Τώρα, να το αναφέρουμε λίγο και αυτό, είναι φορολογικό μέτρο αλλά είναι πάρα πάρα πολύ βασικό. Όσοι είχαν ακίνητα κλειστά και δεν εκμεταλλευόντουσαν, δεν είχαν ρευματοδότηση ή ήταν στην πρωτοχρονιαμίσθωση και αποφασίζουν αυτή την περίοδο, αγασικά από πέρυσι να τα διαθέσουν στην αγορά για μακροχρόνιαμίσθωση υπάρχει μια απαλλαγή φορολογική.

07:03 Απαλλάσσονται από τον φόρο των εισοδήματος, ο οποίος είναι κλιμακωτός, έχει μπει και μια ενδιάμιση κλίμακα, είναι 15% και αυξάνεται. Ωστόσο αυτό πρέπει να είναι συγκεκριμένα τα κριτήρια να δούμε αν όντως μπορεί να αποδειχθεί ότι είναι κλειστό το ακίνητο. Πιστεύω ότι υπάρχουν κάποιοι άνθρωποι που τα είχαν συνδεδεμένα στο έβμα, δεν μένανε, δεν κάναν χρήση, άρα δεν εκπίττουν σε αυτή τη δικασία.

07:30 Ωστόσο πρέπει να μιλήσετε με τον λογιστή σας, για να είναι ξεκάθαρο το κομμάτι της φορολόγησης και διαπαλλαγή υπάρχει. Επίσης, νομίζω αυτό είναι ένα γνωστό κομμάτι, έχουν μπει πάρα πολλοί περιορισμοί στη βραχυχώνια μίσθωση σε κάποιες περιοχές. Άρα αυτό περιορίζει αρκετά να βγουν νέα κίνητα στη βραχυχώνια μίσθωση και αυτό οδηγεί στο να βγουν πιο ορισσότερα κίνητα ή γίνεται προσπάθεια να βγουν περισσότερα κίνητα στη μακροχρόνια.

07:59 προφανώς για να αυξηθεί προσφορά και να εξορυνθούν τιμές. Food for thought, έχω κάποια ένταση να δω λίγο πώς θα πάνε οι κρατήσεις φέτος. Έχει ξεκινήσει σχετικά καλά το καλοκαίρι του 2000 και ολικεϊνή περίοδος του 26 με 27. Άρα, όπου όλοι όμως δείχνουμε αυτά που λέγαμε στο προηγούμενο podcast, έχω αφήσει τα link κάτω, ό,τι θέλετε να δείτε και από τις αναλύσεις που έχουμε γράψει.

08:29 θα δούμε λίγο εάν τελικά συμφέρει σε κάποιες περιοχές το Airbnb. Θα το δούμε. Τώρα, πάμε λίγο στην πολύ μεγάλη αλλαγή που είναι η έμπνευση πιο σωστά για το συγκεκριμένο podcast. Είναι ο νόμος 5221 το 2025 ο οποίος έχει εφαρμογεί από 1 Μαΐου του 2026. Είναι η διαταγή απόδοσης μισθείου. πλέον εάν υπάρχει αν ο μισθωτής δεν εκπληρεί τις υποχρεώσεις του σύμφωνα με το μισθωτήριο συμβόλαιο δεν χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να πάει στο δικαστήριο αλλά απευθύνεται σε έναν πιστοποιημένο δικηγόρο και σε αυτό πρέπει να είμαι ξεκάθαρος ο πιστοποιημένος δικηγόρος είναι μια λίστα που υπάρχει στα δικαστήρια δεν πάει ο ιδιοκτήτης σε αυτόν πάει στον δικηγόρο του και αυτός κάνει την διαδικασία για να απευθυνθεί σε έναν πιστοποιημένο δικηγόρο και μπορεί πολύ πιο γρήγορα να δοθεί να ξεκινήσει πιο σωστά η διαδικασία έξωσης.

09:41 Λόγος που θα μπορεί να είναι αυτός. Η λήξη συμβολέου. Δεν είναι απαραίτητα μόνο τα χρέη που είναι ο ξεκάθαρος και αυτό που θα περιμέναμε όλοι. Δεν είναι μόνο αυτός ο λόγος, αλλά μπορεί απλά και μόνο να έχει λήξει το συμβόλαιο και να μην έχει αποσυρθεί, να μην έχει αποχωρήσει μάλλον πιο σωστά ο μισθωτής από το ακίνητο. Άρα μόλις λήξει η τριετία, ο μισθωτής πολύ γρήγορα και άμεσα και νόμιμα μπορεί να ξεκινήσει την επικασία για να εξώσει τον μισθωτή.

10:11 Εδώ πρέπει να κάνω έτσι και μια αναφορά γιατί δεν είμαι δικηγόρος. Είναι για τους αορίστους χρόνου μισθώσεις. Είναι αυτό που ρωτάς στον ιδιοκτήτη πόσα χρόνια είναι μισθωτής. Α, είχαμε κάνει ένα μισθωτήριο πριν 7 χρόνια, πριν 10 χρόνια. Από εκεί πέρα μετά είναι αορίστου. Δεν υπάρχει αορίστου μισθώσης. Μετά από τρεις μήνες ειδοποίησης μπορείς να ζητήσεις να παραδοθεί το ακίνητο σύμφωνα με αυτές τις τροπολογίες που έχουν γίνει.

10:40 Άρα η διαδικασία είναι τόσο γρήγορη, ιδιαίτερα εάν ο μισθωτής δεν πληρώνει το ενίκιο ξεκάθαρα έχει κάνει κάποιες ζημίες ή οτιδήποτε άλλο που δεν τηρεί τις διαδικασίες στο κομμάτι που λέγεται υποχρεώσεις μισθωτήριου συμβολέου άρα από αυτό μέσα σε έξι μήνες γιατί το δικαστήριο θα δώσει αυτός ο πιστοποιημένος δικαιωγός θα δώσει μια παράταση αν δεν έχουν συγκεκριμένη λόγη μέχρι και έξι μήνες πρέπει να παραδοθεί το ακίνητο.

11:15 Η διαφορά μεταξύ 6 μηνών και περιόντες άνω μου και 5 ετών που ήταν πριν είναι πάρα πολύ βασικό αυτό. Τι σημαίνει για τον μισθωτή τώρα αυτό. Ο μισθωτής εξασφαλίζει 6 μήνες από τη λήξη του βολέου, χωρίς να πρέπει να μπει στη δικασία να προσλάβεται και εγώ ή κάτι άλλο. Του αναγνωρίζει ο νόμος αυτός ο καινούργιος, ο 5221, ότι 6 μήνες θα χρειαστεί για να βρει σπίτι, αλλά δεν νομίζω ότι μπορεί να περάσει πάνω από το διάστημα αυτό.

11:48 Φυσικά μπορεί να κάνει ανακοπή, πάλι πρέπει να μιλήσει με κάποιο δικηγόρο, ξεκάθαρα, εάν υπάρχει κάποιο σοβαρό πρόβλημα, όπως για παράδειγμα θέμα υγείας, κάποιο άλλο πρακτικό θέμα, το οποίο του δικαιολογεί και με σίγουρο θα το κατανοήσει και ο ιδιοκτήτης αυτό. Άρα, ναι μεν, ο νόμος πήγε και είδε το πρόβλημα του ιδιοκτήτη, το οποίο ήταν ένα μεγάλο πρόβλημα και είχαν γίνει στο παρελθόν ήταν πολύ μεγάλο το ποσοστό των κακών μισθώσεων, το έχει περιοριστεί αρκετά.

12:20 Σωστά ο νόμος, ο νομοθέτης πιο σωστά αναγνώρισε ότι χρειάζεται και έξι μήνες για να βρει ένα σπίτι ο μισθωτής επειδή έχει λήξει το μισθωτήριο. Μεταξύ μας όμως αυτοί οι έξι μήνες δεν είναι αρκετοί. Για να βρει κάποιο ακίνητο το οποίο να είναι εντός του μπάντζετ του και να ήταν και σε ίδια περιοχή δεν σημαίνει ότι επειδή έμενε πολλά χρόνια στη χιλιογειτονιά τώρα πρέπει να αλλάξει και πρέπει να πάει 25 χιλιόμετρα μακριά.

12:50 Δεν εννοώ αυτό. Εννοώ ότι για να πάει σε κάτι ανάλογο φοβάμαι ότι έξι μήνες δεν επαρκούν. Είναι ένα θεματάκι. Αλλά πρέπει λίγο να βρεθεί μια αξιτομή που να είναι λίγο στη μέση. Κατανοώ δηλαδή το πρόβλημα. Τώρα, για πρώτη φορά ο ιδιοκτήτης του ακίνητου έχει ένα πραγματικό εργαλείο, το οποίο είναι ένας μοχλός πίεσης και είναι ένα πολύ λογικό, ιδιοκτική διαδικασία, το κόστος νομίζω το παράβολο και αυτά από ό,τι έχω ψάξει στο ίντερνετ δεν ξεπερνάει τα 200-300 ευρώ, δεν είναι μια πολύ δάπανη διαδικασία και είναι δημιουργεί ένα αίσθημα ασφάλειας προς περισσότερους ιδιοκτήτες να βγάλουν τα κινητά τους στη μακρόχρονη μίσθωση.

13:37 Δεν ήταν μόνο αυτό το κόβλημα ήταν και χαμηλές μισθωτικές αξίες βέβαια τώρα έρχεται να μπει ένα υψηλό κόστος ανακαίνησης διότι τα στάντα της πλέον των μισθωτών και πολύ σωστά με αυτά τα ενίκια είναι υψηλά από ενεργειακή ένα βάθμιση πόρτα ασφαλείας, κλιματισμό, αυτονομία, σίγουρα καλοβαμμένο λειτουργικό σπίτι, μοντέρνο σε πολλές φορές, μοντέρνο design, εν μέρη επιπλωμένο που να έχει ηλεκτρικές συσκευές ή κάτι τέτοιο.

14:07 Ως εκ τούτου όλα αυτά είναι βασικά για να ήσουν πολλούς ιδιοκτήτες να ρισκάρουν να μπούν σε μια προφανή αμίσθουση. Τώρα, τα αναφέρω όλα αυτά όχι ενημερωτικά καθαρά, διότι αν υπάρχει κάποιο θέμα με τη μίσθωσή σας μόνο ο δικηγόρος είναι αρμόδιος να σας απαντήσει στο τι ακριβώς ισχύει στη δική σας περιπτώση. Δεν είμαι δικηγόρος.

14:33 Αλλά αν όλα αυτά προσπαθώ να απαντήσω στο ερώτημα αν όλες αυτές οι κινήσεις θα βοηθήσουν να πέσει λίγο το κόστος μίσθωσης. Να πέσουν τα ενίκια. Η λογική λέει πως ναι. Διότι εάν θα δει και άλλη όθηση στους ιδιοκτήτες ότι υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια για τη μίστοση που θα κάνουν το νίκιο τους θα είναι ψηλό καθώς το υποστηρίζει η αγορά θα χρειαστεί κάποια ανακένυση λέει ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα το ρισκάρουν και θα δοκιμάσουν τη μίστοση αλλά φοβάμαι ότι δεν είναι αρκετό αυτό το το πρόγραμμα για να βοηθήσει ουσιαστικά το πρόγραμμα το οποίο υπάρχει της προσφοράς των κινητών.

15:24 Φοβάμαι ότι όσο περισσότερο ισχυρή είναι η ζήτηση, βλέπουμε ότι κάθε ένα κινητό απορροφάται πολύ γρήγορα, το οποίο είναι σε σωστή τιμή, οτιδήποτε είναι εκτός αγοράς παραμένει, άρα δεν περιμένω μια άμεση πτώση. Περιμένω σίγουρα, προσωπικά, προσωπική εκτίμηση, μια επιβράδυνση της ανόδου. θεωρώ ότι πάρα πολλοί διοκτήτες όσο περνάει ο καιρός θα βγάλουν τα κινητά τους από την προερχικόνια μίσθωση διότι οικονομικά δεν θα τους συμφέρει το ίδιο, δεν είναι όπως ήταν πριν δεν μιλάω σε τουριστικές περιοχές αυτό είναι ξεκάθαρο. Άρα θα δούμε λίγο κάποια κίνηση στο να αυξηθεί ποσοσφορά αλλά δεν θα δούμε κάτι άμεσο, δεν θα δούμε δηλαδή μέχρι το φθηνόπορο μια διόρθωση των τιμών φοβάμαι. Θα δούμε λόγω αυτών των πρωτοβουλειών.

16:15 Είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ξεκάθαρα. Χρειαζόταν αυτό το νομοθετικό πλαίσιο η αγορά για να γίνει όσο το δυνατόν περισσότερο ευρωπαϊκή και πιο συνειδηθασμένη με τα δεδομένα του 2026 αλλά δεν νομίζω ότι είναι αυτό το μέτρο το οποίο θα αλλάξει την προσφορά των αγκινήτων. Οι νόμοι μπορεί να αλλάζουν, αλλά η αγορά, κτήματα αγορά, προσαρμόζεται αργά, θέλει το χρόνο της.

16:42 Εάν μισθώνετε κάποιο αγκέννητο, μιλήστε με το και πλησιάζει ο χρόνος της ανανέωσης ή της λήξης μίσθωσης, μιλήστε με κάποιο δικηγόρο να καταλάβετε ξεκάθαρα ποια είναι τα δικαιώματά σας, να μιλήσετε και με τον ιδιοκτήτη, διότι 6 μήνες δεν είναι αρκετή μετά τη λήξη της μίσθωσης εάν δεν θέλετε το ανανέωση, χρησιμοποιήστε το χρόνο υπέρ σας, γιατί αλλιώς θα είναι εναντίον σας και θα είστε πιεσμένοι να βρείτε ακεμιτό. Τώρα αν είστε ιδιοκτήτες, σαφές θα τα έχει ένα νέο εργαλείο στα χέρια σας το οποίο σας βάζει άλλους δυνατότητες διαπραγμάτευσης για το ενίκαιο δείτε το και κοινωνικά αλλά και οικονομικά ξεκάθαρα και δείτε λίγο πώς μπορείτε να να βρείτε μια αξιωτομή με τους μισθωτές που ήδη είναι μέσα.

17:28 Η κτήματα αγορά το πρόβλημα το οποίο υπάρχει στην πληθυματαγορά δεν είναι με ένα νόμο σίγουρα, αλλά κάθε βήμα προς την κατεύθυνση αυτή μετράει. Αυτά. Λίγο πιο σύντομο αυτή τη φορά το podcast. Ήταν συγκεκριμένο μόνο για την αλλαγή που έχαμε στις μισθώσεις αυτό το μήνα. Θα προχωρήσουμε και με τα υπόλοιπα podcast. Θα χαρώ πολύ για ό,τι ερωτήσεις θέλετε στα σχόλια είτε με email κατευθείαν σε μένα.

17:56 Να είστε όλοι καλά, καλή συνέχεια και τα λέμε σε μια εβδομάδα. Γεια σας.