Ακίνητο ως επένδυση: τι πρέπει να υπολογίσεις πριν αγοράσεις

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο τρίτο επεισόδιο του κώδικα των ακινήτων. Σε αυτή την ενότητα θα εξετάσουμε τα ακινήτα καθαρά επενδυτικά και όχι σαν ένα μέρος στο οποίο θέλουμε ή σχεδιάζουμε να ζήσουμε. Ο νούμερος ένας στόχος είναι να καταλάβουμε ουδέτερα ψυχρά τι θα φέρει τα καλύτερα χρήματα. Και όσες παραπάνω ερωτήσεις στοχευμένες κάνουμε στους επαγγελματίες με τους οποίους θα στεναστραφούμε, τόσο πιο σίγουρο θα είμαστε για την επιλογή μας εκεί πέρα έξω.

00:28 Τι κάνεις για να υπολογίσεις ποια θα ήταν λογικά η τιμή στην οποία θα έπρεπε να κινηθείς. Οι καλές αποδόσεις δεν είναι στακιστικά. Είναι σε επαγγελματικής χρήσης ακίνητα. Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο τρίτο επεισόδιο του Κώδικα των Ακινήτων, το podcast που μιλάει για το real estate σήμερα στην Ελλάδα. Για όσους είστε καινούργοι, το podcast αυτό μιλάει με τα πιο απλά ελληνικά για την κατάσταση των ακίνητων σήμερα, τι σημαίνουν οι όροι που ακούμε και πώς μπορούμε να γίνουμε λίγο καλύτεροι και λίγο εξυπνότεροι στις κινήσεις μας στο real estate, είτε παρακολουθούμε ενεργά γιατί μας αφορούν τα ακίνητα, είτε γιατί θέλουμε απλά να γνωρίζουμε τι γίνεται στο χώρο μας γύρω.

01:13 Σε αυτή την ενότητα θα εξετάσουμε τα ακίνητα καθαρά επενδυτικά, καθαρά ως αριθμούς και όχι σαν ένα μέρος στο οποίο θέλουμε ή σχεδιάζουμε να ζήσουμε. Θυμάμαι πριν αρκετά χρόνια, σε ένα από τα πρώτα μου ραντεβού με πελάτες, είχα ένα τραπεζικό ο οποίος μου είπε με πολύ χαρακτηριστική ευθύτητα ότι είναι τρομερό λάθος να αγοράσεις σπίτι επειδή έχει ωραία ενέργεια.

01:38 Εκείνη την ώρα να πω την αλήθεια μου φάνηκε αρκετά παράξενο γιατί λέω πώς γίνεται να αγοράσεις ένα σπίτι στο οποίο δεν θα νιώθεις ζεστασιά, δεν θα νιώθεις κάτι όμορφο με το που μπαίνεις. Ο συγκεκριμένος κύριος είχε στο μυαλό του ότι το ακίνητο αποτελεί περιουσιακό στοιχείο και τίποτα παραπάνω. Αργότερα κατάλαβα ότι όντως η κίνηση που κάνουμε είναι καθαρά χρηματική και όχι συναισθηματική.

02:04 δηλαδή η συγκέντρωση των χρημάτων και η τοποθέτησή τους σε ένα σημείο αποθηκευμένα χωρίς να μπορούν άμεσα να ρευστοποιηθούν είναι ο καθαρά μαθηματικός υπολογισμός που θα μας δώσει την ελευθερία αύριο μεθαύριο να μπορέσουμε να χτίσουμε τη ζωή μας μέσα σε ένα σπίτι και το πλαίσιο αυτό που δημιουργείται είναι όπως ακριβώς βάζουμε τα όρια στα παιδιά μας.

02:28 Τα όρια στα παιδιά μας τα βάζουμε για να ξέρουνε που μπορούν να κινηθούν και να νιώθουν ασφάλιοι μέσα σε αυτά. Ακριβώς το ίδιο γίνεται με τα κινητά. Όταν έχουμε βάλει το όριό μας χρηματικά και είμαστε εντάξει με αυτό, μετά μπορούμε να μετακομίσουμε και να ζήσουμε μέσα και να απολαύσουμε πραγματικά μέσα στο σπίτι. Ας επιστρέψουμε όμως τώρα στο αγοράζω καθαρά επενδυτικά για να μάθουμε το μηχανισμό και να καταλάβουμε στο μέλλον τι θα διαφοροποιήσουμε όταν θα ψάξουμε το σπίτι στο οποίο θα μείνουμε εμείς οι ίδιοι.

02:57 Ο στόχος μας όταν αγοράζουμε επενδυτικό ακίνητο είναι να αγοράσουμε κάτι το οποίο θα μας φέρνει σίγουρα τα χρήματά μας και όταν λέω σίγουρα ενώ θα έχουμε τα καλύτερα δυνατά προφίλ ενικιαστών για να έχουμε την καλύτερη και πιο ήσυχη χρηματική ροή προς τον τραπεζικό λογαριασμό μας και με την καλύτερη προοπτική σε ό,τι αφορά το ίδιο το ακίνητο και την αξία του.

03:22 Μπορεί να συναντήσουμε δύο ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές που να έχουν ακριβώς τα ίδια νούμερα, αλλά στη μία περίπτωση η περιοχή και τα ακίνητά τους να έχουν κορεστεί οικονομικά, ενώ στη μία άλλη περιοχή να έχουμε ανάπτυξη, ταινίκια να πηγαίνουν προς τα πάνω, άρα και οι αξίες που θα λαμβάνουμε και που θα έχουμε σαν αξία κίνητου να είναι πολύ μεγαλύτεροι στο μέλλον.

03:40 Άρα, ο νούμερος ένας στόχος είναι να καταλάβουμε ουδέτερα ψυχρά τι θα φέρει τα καλύτερα χρήματα. Δεν κοιτάζουμε τι μας αρέσει απαραίτητα εμάς, τι ταιριάζει στο στυλ μας, στο χαρακτήρα μας, τι μας θυμίζει κάτι ή τι είναι πιο όμορφο. Κοιτάζουμε καθαρά νούμερα. Η εξίσωση των αποδόσεων, την οποία μιλάνε όλοι, είναι κάτι πάρα μα πάρα πολύ απλό.

04:05 Είναι το σύνολο των καθαρών μας εσόδων ως προς τα συνολικά έξοδα που έχουμε κάνει. Ξαναλέω. Τα χρήματα που μπαίνουν στη τσέπη μας ως προς τα χρήματα που έχουν βγει από τη τσέπη μας. Στα χρήματα που μπαίνουν στη τσέπη μας πρέπει να υπολογίσουμε τη φορολογία που έχουμε για το εισόδημά μας από το ακίνητο, πρέπει να υπολογίσουμε το ένφια που έχουμε κάθε χρόνο, πρέπει να υπολογίσουμε τα κόστη τα οποία θα προκύψουν είτε αφορούν δαπάνες ιδιοκτητών είτε ανακαίνιση η οποία θα χρειαστεί τα επόμενα χρόνια.

04:40 οτιδήποτε θα μας κοστίσει πρέπει να το συμπολογίσουμε στο καθαρό έσοδο. Στα έξοδα δεν είναι καθαρά και μόνο τα χρήματα που δώσαμε για να το αγοράσουμε. Είναι ο φόρος μεταβίβασης που είχαμε ή έχουμε να δώσουμε. Είναι οι άνθρωποι τους οποίους θα πληρώσουμε δηλαδή μηχανικός, δικηγόρος, λογιστής, συμβολογράφος, μεσίτης αν υπάρχει. Και όλα αυτά για να τα υπολογίσουμε θέλει χαρτί και μολύβι, θέλει αρκετό ψάξιμο γιατί καλώς ή κακώς στην Ελλάδα μα πάρα πολλά από τα έξοδά μας δεν θα μας τα πούν οι άνθρωποι εκεί πέρα έξω.

05:11 Άρα, εάν είμαστε καινούργοι, ρωτάμε και όταν ρωτήσουμε και μάθουμε ξαναρωτάμε για να είμαστε σίγουροι ότι μπορούμε να ελέγξουμε το τι χρήματα θα φύγουν από την τσέπη μας. Αυτά τα μικρά μικρά ποσά που μπορεί να φαίνονται στην αρχή είναι αυτά που θα καθορίσουν το σύμπλην μισό ή ένα της εκατό στις αποδόσεις που λέγονται εκεί πέρα έξω.

05:32 Για το αν έχουμε καθαρή ή μεικτή απόδοση, 2, 3, 4, 5, 6, 8, ό,τι σ' εκατό σας παρουσιάζουν εκεί πέρα έξω. Θα το ξαναπώ, δεν είναι κακό να μην ξέρουμε, είναι πολύ σωστό το να ρωτάμε και όσο παραπάνω ερωτήσεις στοχευμένες κάνουμε στους επαγγελματίες με τους οποίους θα φτάσουμε να στραφούμε, τόσο παραπάνω πράγματα θα μάθουμε και τόσο πιο σίγουρο θα είμαστε για την επιλογή μας εκεί πέρα έξω.

05:56 Τα περισσότερα από τα έξοδά μας καθορίζονται από την τιμή του ακινήτου. Ο μεσίτης θα πληρωθεί με ποσοστό ως προς την τιμή του ακινήτου. Ο δικηγόρος πολλές φορές έχει μια αντίστοιχη συνάρτηση, αλλά τα δικά του αμοιβή τη συζητάει με αυτόν τα συγκεκριμένα. Ο συμβολογράφος επίσης με βάση την τιμή και με βάση μια δική του συνάρτηση θα σας πει την αμοιβή του.

06:17 Η εφορία επίσης Άρα το πιο βασικό και κύριο κομμάτι το οποίο πρέπει να ξέρουμε για να υπολογίσουμε και τα υπόλοιπα Είναι η τιμή του εκείνη του Ποια είναι όμως η σωστή τιμή με βάση την οποία μπορούμε να υπολογίσουμε τα υπόλοιπα Νούμερο 1 Η τιμή του εκείνη του δεν είναι η αναγραφόμενη τιμή Η αναγραφόμενη τιμή είναι η τιμή που ζητάει ο ιδιοκτήτης Το πόσο μπορεί να διαπραγματευτεί ή όχι είναι άλλο ζήτημα Εμείς όμως πρέπει να έχουμε κλειδωμένο ένα ποσό το οποίο μπορούμε να δώσουμε και με βάση το οποίο συνεπολογίζουμε και όλα τα υπόλοιπα έξοδά μας.

06:51 Επίσης, όταν σε μία μικρή σχετικά περιοχή ο ιδιοκτήτης βάλει μία τιμή και ο γείτονας του αύριο μεθαύριο βάλει μία κοντινή σε αυτόν γιατί τόσο είδε ο άλλος άρα και το δικό μου τόσο είναι και να σας ακόμα για το να σας βάλει μια ακόμα τρίτη ίδια τιμή, το ότι οι τρεις συμφωνούν σε ένα στοιχείο συγκεκριμένο, δεν σημαίνει ότι αυτή είναι πραγματική τιμή πώλησης, ότι πραγματικά αξίζει να δώσεις τα συγκεκριμένα χρήματα.

07:15 Είναι τιμή με την οποία συμφωνούν οι κάτοικοι εκεί πέρα ότι θέλουν να πουλήσουν. Εσύ πρέπει να πας καθαρά με βάση το budget που έχεις και το προσδοκόμενο εισόδημα που θα έχεις από το συγκεκριμένο ακίνητο εάν τον νοικιάσεις και αφού έχεις υπολογίσει βέβαια τους φόρους κτλ έξοδα. Τώρα, τι κάνεις για να υπολογίσεις ποια θα ήταν λογικά η τιμή στην οποία θα έπρεπε να κινηθείς.

07:38 Πέρα από αυτόν τον απλό μαθηματικό υπολογισμό, πρέπει να κάτσεις να δεις πραγματικά τι έχει πουληθεί στην περιοχή με όμοια χαρακτηριστικά. Στην Ελλάδα δυστυχώς αυτή δεν είναι μια καθόλου εύκολη αναζήτηση. η πληροφόρηση δεν είναι επίσημη και αρκετά εύκολη σε όλους, ας το πούμε έτσι. Άρα θα χρειαστεί πραγματικά να μιλήσεις με όσο παραπάνω κόσμο ξέρεις ή μπορείς να σε αναστραφείς.

08:05 Πρέπει να μιλήσεις με τη γειτονιά, με μεσίτες, με διηγόρους, με συμβολογράφους και να σου πούνε πραγματικά τι έχει πουλήσει ο καθένας. Πολλοί δεν θα σου πούνε την αλήθεια, πολλοί θα σου πούνε τα νούμερα λίγο στο περίπου ή με κάποιο σκοπό για να σου το παρουσιάσουν γιατί έχουν κάτι άλλο στο μυαλό τους. Εσύ όμως με όσες περισσότερες μιλήσεις, όσο περισσότερο κόσμο αν ακούσεις το πώς διδιεί την ιστορία τους, στο τέλος θα καταλάβεις ποιοι ήταν οι λίγο πιο ειλικρινείς και ποιοι όχι και πού πραγματικά μάλλον είναι η αλήθεια.

08:37 Το λέω το μάλλον γιατί όσο ίδια και να είναι τα χαρακτηριστικά κάποιων ακινήτων σε μια συγκεκριμένη περιοχή με συγκεκριμένα τεραγωνικά κλπ το πόσο καλά ήταν μέσα ανακινησμένα ημί ή το που έβλεπαν ή το φως τους ή το ότι πραγματικά έπιασαν ως ενίκιο δεν μπορείς να το ξέρεις. Άρα πας καθαρά με βάση το στατιστικό. Δηλαδή οι περισσότεροι μου είπανε αυτή την τιμή περίπου τα ενίκια βλέπω να είναι περίπου σε αυτές τις τιμές άρα είμαστε κάπου εκεί.

09:06 Και πώς μπορώ να ξέρω ποια είναι τελικά η απόδοση στο ακίνητο που κοιτάω, το έχουμε ξαναπεί, είναι πάρα πολύ απλά το ενίκιο το οποίο παίρνουμε. Ας υποθέσουμε για το παράδειγμά μας ότι παίρνουμε 500 ευρώ καθαρά με τα φόρων. Αυτό το κάνουμε επί 12 μήνες επί 100 και διαιρούμε με την τιμή που έχουμε δώσει. Ας υποθέσουμε ότι έχουμε δώσει συνολικά 100.000 ευρώ για το συγκεκριμένο ακίνητο.

09:30 Άρα 500 επί 12 επί 100 διά του 100.000 ευρώ μας βγάζει ακριβώς 6. Τα στατιστικά λένε ότι στο κέντρο της Αθήνας οι αποδόσεις είναι γύρω στο 4 με 5%. Στη Θεσσαλονίκη είναι λίγο πάνω, είναι ανάμεσα σε 5 με 6. Σε κάποιες πιο περιφερειακές περιοχές θα βρούμε και λίγο παραπάνω. Η ουσία όμως, ξαναλέμε, δεν είναι τα στατιστικά που διαβάζουμε στις εφημερίδες και αυτά που μας παρουσιάζουν οι εκάστοτε πολιτές, μεσίτες ή όποια άλλο γύρω-τριγύρω.

10:00 είναι τι πραγματικά μετρήσαμε εμείς με όλα μα όλα τα έξοδά μας είτε στην αγορά είτε μετά στον υπολογισμό του ισοδηματός μας. Κάτι τελευταίο και πολύ βασικό. Είναι εξαιρετικά δύσκολο έως απίθανο να βρούμε μια πολύ καλή απόδοση σε μια hot περιοχή, σε μια περιοχή που ψάχνουν όλοι όπως το κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης.

10:24 Εκεί που ψάχνουν όλοι, εκεί που είναι πιο λίγα τα ακίνητα, πιο υψηλή η ζήτηση έχουμε υψηλότερες τιμές. Όσο υψηλότερη είναι η τιμή, είναι πολύ δύσκολο να έχουμε μεγάλη απόδοση. Άρα η στρατηγική μας στο να αγοράσουμε στο κέντρο μιας μεγάλης πόλης ή σε μια περιοχή υψηλής ζήτησης είναι καθαρά στο να έχουμε τα χρήματά μας σίγουρα σε μια περιοχή.

10:48 Τα κίνητα σε αυτές τις περιοχές δεν χάνουν την αξία τους ή θα χάσουν πολύ λίγο σε περίοδους κρίσης. Εάν απ' την άλλη θέλουμε μια πιο υψηλή απόδοση, θέλουμε καλύτερη ισορροή πίσω στο χρηματικό μας λογαριασμό πρέπει να κοιτάξουμε διαφορετικές περιοχές ή διαφορετικού τύπου ακίνητα. Σε ό,τι αφορά τις περιοχές αυτό σημαίνει ότι ψάχνουμε σε περιοχές λίγο πιο έξω από το κέντρο αλλά οι οποίες είναι σε φάση ανάπτυξης, σε φάση αναβάθμισης για παράδειγμα στη Θεσσαλονίκη με το μετρό ό,τι ανοίγει γύρω από το μετρό παίρνει αρκετά μεγαλύτερη αξία ενώ ένας άλλος γενικός κανόνας που έχουμε πει σε πάρα πολλά βίντεο είναι το ότι οι καλές αποδόσεις δεν είναι στα εκιστικά.

11:28 Είναι σε επαγγελματική χρήση ακίνητα, δηλαδή ένα κατάστημα, ένας χώρος που μπορεί να γίνει θέσης στάθμευσης. Άρα η υψηλότερη απόδοση δεν είναι στα εκιστικά, είναι στα επαγγελματικά. Στα επαγγελματικά έχουμε σαφώς λιγότερους ενδιαφερόμενους, άρα χαμηλότερη ζήτηση, άρα καλύτερη σχέση ποιότητας τιμής, καλύτερη σχέση με το τι αγοράζουμε, με το τι έχουμε πάρει στο τέλος.

11:51 Δεν έχουμε κόστη ανακαίνησης που έχουμε πει που θα συνυπολογήσουμε σε κοινό χθες τα έξω διοικητήτων κλπ. Άρα με ένα σίγουρα μεγαλύτερο ρίσκο γιατί τα επαγγελματικά επηρεάζονται διαφορετικά από τις κρίσεις, έχουμε σίγουρα καλύτερη επιστροφή χρημάτων στον τραπεζικό μας λογαριασμό. Για το κλείσιμο να θυμάστε ότι τα ακίνητα δεν είναι πυρηνική φυσική, τα νούμερα είναι πάρα μα πάρα πολύ απλά το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να κάτσετε, να τα γράψετε να ρωτήσετε και να εμπιστεύεστε πάντα τα μάτια σας και όχι τα αυτιά σας καλή συνέχεια, τα λέμε στο επόμενο επεισόδιο