Τι ελέγχεις νομικά πριν αγοράσεις ακίνητο
Ο Κώδικας των ΑκινήτωνΣχετικά με αυτό το επεισόδιο
«Το ακίνητο έχει ένα νομικό θέμα.»
Μια φράση που τρομάζει τους περισσότερους αγοραστές — και συχνά άδικα.
Στο 10ο επεισόδιο του «Κώδικα των Ακινήτων», ο Αργύρης Μιχαήλ μπαίνει, από τη σκοπιά του μεσίτη, στο κομμάτι που αγχώνει πιο πολύ: τα νομικά.
Τι σημαίνει πραγματικά «έχω νομικό θέμα»; Από τους τίτλους και τα παλιά συμβόλαια, μέχρι τις υποθήκες και τις προσημειώσεις που έμειναν ανοιχτές ακόμη κι όταν το δάνειο είχε εξοφληθεί.
Γιατί χρειάζεσαι έναν καλό —και επικοινωνιακό— δικηγόρο για να πιστοποιήσει ότι «αυτό που περιγράφεται είναι αυτό που παίρνεις» και ότι το ακίνητο είναι καθαρό από βάρη.
Και γιατί ο κανόνας της προκαταβολής είναι ιερός: δεν δίνεις χρήματα πριν το «οκ» του νομικού — και πάντα διατραπεζικά, με συμφωνητικό.
- 0:00 — Καλωσόρισμα στο 10ο επεισόδιο & το disclaimer (όχι νομικός — η ματιά του μεσίτη).
- 1:00 — Τι σημαίνει «νομικό θέμα»: η νοοτροπία με τα παραθυράκια & τα παλιά συμβόλαια.
- 2:00 — Ο τίτλος/συμβόλαιο: η ιστορία του ακινήτου & γιατί θες πιστοποίηση ότι «ό,τι περιγράφεται = ό,τι παίρνεις».
- 3:00 — Υποθήκες & προσημειώσεις: εξοφλημένα δάνεια χωρίς άρση — «καθαρό από βάρη».
- 4:00 — Τα περισσότερα (παλιά) ακίνητα έχουν 1-2-3 θέματα· σπάνια δεν γίνεται μεταβίβαση.
- 5:00 — Το κράτος δίνει μηχανισμούς· πόσο κοστίζει εξαρτάται από τιμή & σκοπό.
- 6:00 — Πραγματική ιστορία: πωλητής με χρέη (ΕΦΚΑ, εφορία, ιδιώτες, τράπεζες).
- 7:30 — Το κλειδί: ωριμότητα των δύο πλευρών + καλοί νομικοί.
- 8:15 — «Πες στον νομικό σου: αυτό το θέλω, βρες λύσεις» → 9 στα 10 λύνονται.
- 8:45 — Αστεράκι: πολεοδομικά & ο ρόλος του μηχανικού.
- 9:30 — Προκαταβολή: ποτέ πριν τον νομικό έλεγχο· πάντα διατραπεζικά + συμφωνητικό.
- 10:30 — Ιδιώτης με ιδιώτη: προσοχή στην ισορροπία της σχέσης.
- 11:15 — Όταν δεν είναι καθαρό: παρακράτηση/πληρωμή οφειλής — όλα στο χαρτί.
- 12:15 — Οι ευκαιρίες κρύβονται στα «δύσκολα» ακίνητα (με ομάδα & σχέδιο).
- 13:00 — Πολυϊδιοκτησία: γιατί χρειάζεσαι έναν πληρεξούσιο.
- 13:45 — Σύνοψη & κλείσιμο (επόμενο επεισόδιο: καλεσμένος δικηγόρος).
Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.
Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο δέκατο επεισόδιο του podcast Ο Κώδικας των Αγεννήτων. Στην Ελλάδα πάντα υπήρχε και υπάρχει ακόμα μια νοοτροπία του πώς μπορούμε να εκμεταλλευτούμε κάποιο παραθυράκι του νόμου. Όταν έχουμε όρημη απόφαση και σίγουρη και πούμε στο νομικό μας, κοίταξε, αυτό το θέλω, βρες μου λύσεις, θα σας βρει.
9-10 περιπτώσεις θεωρώ. Υπάρχει ένας κανόνας που λέμε πάντα ότι δεν δίνουμε προκαταβολή εάν δεν είμαστε σίγουροι για το ακίνητο, αν δεν το έχουμε ελέγξει νομικά. Πολλές φορές οι ευκαιρίες κρύβονται σε δύσκολα ακίνητα, όπου επειδή ακριβώς υπήρχαν πολλοί ιδιοκτήτες ή κάποια χρέη ή οτιδήποτε γενικά είναι λίγο κόκκινο, καλώς διουγόρος και όριο μια απόφαση, είναι ο μόνος δρόμος να κινηθούμε με ασφάλεια και αρκετά ήσυχα στον κόσμο των ακινητών στην Ελλάδα.
Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο δέκατο επεισόδιο του podcast «Ο κώδικας των ακινήτων». Είμαι ο Αργυρίς Μιχαήλ και είμαι εδώ να μιλήσουμε για τα ακινήτια στην Ελλάδα. Στο σημερινό επεισόδιο θα αναφέρουμε κάποια κομμάτια νομικής φύσεως. Προφανώς ούτε είμαι νομικός ούτε δίνω νομικές συμβουλές, μην παρεξηγηθούμε. κατά πώς το έχω δει εγώ από την πλευρά μου ως μεσήτης αυτά τα χρόνια και σε επόμενο επεισόδιο έχουμε και δικηγόρο που θα μας μιλήσει πιο συγκεκριμένα και πιο στοχευμένα για αυτά που πρέπει να γνωρίζουμε.
Σήμερα εγώ θα πω λίγο κάποια πιο εισαγωγικά για το τι σημαίνει ότι έχουμε νομικό θέμα και πρέπει να το αντιμετωπίσουμε. Έχουμε και λέμε. Στην Ελλάδα πάντα υπήρχε και υπάρχει ακόμα μία νοοτροπία του πώς μπορούμε να εκμεταλλευτούμε κάποιο παραθυράκι του νόμου ή πώς μπορούμε να γράψουμε κάτι γενικό για να αποφύγουμε κάτι.
και έτσι βλέπουμε παλιές ιστορίες και παλιά συμβόλαια με τα νέα δεδομένα να δημιουργούν κάποια κενά, κάποια στα συνέχειες και να δημιουργούν προβλήματα στα οποία προφανώς καλούνται οι εκάστοτε δικηγόροι να βρουν τη λύση και να πάνε την υπόθεση παρακάτω. Τα περισσότερα ακίνητα, τα περισσότερα συμβόλαια, ειδικά τα λίγο πιο παλιά, σίγουρα είχαν και κάτι στο οποίο έπρεπε να προσεχθεί.
Τώρα, τι εννοούμε ότι πρέπει να προσεχθεί. Αρχικά, μιλάμε για έναν τίτλο, ένα συμβόλαιο, άρα μία πλήρη περιγραφή από που ξεκίνησε το ακίνητο, από το οικόπεδο ενδεχομένως, πότε ποιος το έκτηκε και πώς έχει φτάσει μέχρι σήμερα στα χέρια μας. Υπάρχει μια νομική αποτύπωση αυτού που πάμε να αγοράσουμε και τα δεδομένα του τότε δεν είναι ίδια με τα δεδομένα του σήμερα.
Άρα θα χρειαστούμε έναν καλό νομικό έτσι ώστε να μας πιστοποιήσει ότι αυτό που περιγράφεται είναι αυτό που παίρνουμε στην πραγματικότητα και είναι σωστό και έτσι πρέπει να το έχουμε σήμερα. Εάν όχι θα πρέπει να γίνει μια τροποποίηση σε παλιό συμβόλαιο ενδεχομένως. Άλλη περίπτωση, το πιο βασικό που υπάρχει. εάν υπήρξε, υπάρχει κάποια υποθήκη, κάποιο δάνειο, κάποιο υπόλοιπο το οποίο πρέπει να εξαλειφθεί.
Πάρα πολλές περιπτώσεις που άνθρωποι πιο παλιοί είχαν εξοφλήθει τα δάνειά τους αλλά δεν είχαν κάνει άρθρες προσημείωσης. Ο δικηγόρος θα έρθει να μας πιστοποιήσει ότι αυτό το ακίνητο πέρα από ότι είναι σωστό στο χαρτί και ως προς αυτό που το παίρνουμε είναι και καθαρό αποβάρη από ό,τι έχει τέλος πάντων ο καθεπολιτής που μπορεί να μας προβληματίσουν ή να μας δημιουργήσουν μεταλλοντικά πρόβλημα και ok, σε αυτήν την περίπτωση η SSF προχώρα.
Τώρα, επειδή τα περισσότερα κινήτα είχαν έχουν και από κάτι, ξαναλέω κυρίως τα πιο παλιά, είναι αρκετά σύνηθες ο δικαιωγός να σου πει κοίταξε, εδώ έχουμε ένα, δύο, τρία θέματα. Στην Ελλάδα, κατά πόσο το έχω ζήσει εγώ τώρα τόσα χρόνια σαν μεσίτης, ήταν πολλοί σπάνιες οι περιπτώσεις που δεν μπορούσε να γίνει μεταβίβαση. Πάντα με τον ένα ή τον άλλο τρόπο η άκρη βγαίνει.
Γενικά η προσωπική μου άποψη είναι ότι το κράτος έχει δώσει και δίνει τους μηχανισμούς έτσι ώστε είτε πολυοδομικά είτε νομικά θέματα να επιλύονται. Το πόσο εύκολο ή δύσκολο ή το πόσο κοστοβόρο πολύ λίγο είναι μια άλλη ιστορία. εγώ ξεκινάω με το κατά πόσο επιλύεται. Το πόσο δύσκολα ή όχι θα επιληθεί κάτι, άρα και το πόσο θα κοστίσει αυτό, έχει να κάνει για μένα με το τι ακίνητο είναι, για ποιο σκοπό, σε ποια τιμή το έχουμε αγοράσει.
Δηλαδή, ένα ακίνητο έχει κάποια χιθέματα και χρειάζεται να ψεί πόσο για να γίνει και το έχουμε πάρει σε μια πολύ καλή τιμή, ναι, οκ, θα τα απαντήσουμε ότι χρειαστεί για να το κάνουμε. Εάν η τιμή μας δεν είναι και πάρα πολύ καλή αυτή που το αγοράζουμε, ίσως πρέπει να μας βάλεις τις σκέψεις για το κατά πόσο πρέπει να ασχοληθούμε με τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Ξαναλέω, δεν θεωρώ ότι υπάρχουν πράγματα που δεν επιλύονται. Θυμάμαι μία πολύ συγκεκριμένη περίπτωση όπου ο πολιτής είχε αρκετά χρέη σε διάφορες κατευθύνσεις, κατευθύνσεις, μιλάμε χρέη στο ή κα σημερινό εύκα τέλος πάντων προς το δημόσιο που κάτι φοιπιά και δεν ξέρω τι στην εφορία είχε προς ιδιώτες, προς τράπεζες κάποια χρέη ήταν μια αρκετά σύνθετη περίπτωση οι δύο γιουγόροι όμως εργάστηκαν πάρα πάρα πολύ μεθοδικά από ό,τι φάνηκε τα επίληψαν όλα και φτάσαμε μετά από κάποιους μήνες βέβαια και αφού έχουν γίνει ενεργασίες, σε μια πολύ επιτυχημένη συμφωνία, σε ένα πολύ καλό deal και για τις δύο πλευρές.
Το κλειδί στην προηγουμένη περίπτωση ήταν το επίπεδο οριμότητας των πλευρών αγοραστή και πολιτή και το ότι συνειδητά μπαίνουν στην διαδικασία να κάνουν αυτές τις ενέργειες και βέβαια οι νομικοί και από τις δύο πλευρές που είχαν κάνει όπως φάνηκε πάρα πολύ καλά τη δουλειά τους. Όταν έχουμε όριμη απόφαση και σίγουρη και πούμε στο νομικό μας, κοίταξε αυτό το θέλω βρες μου λύσεις θα σ' εισβρεί. 9-10 περιπτώσεις θεωρώ. Άρα ξεκινάμε από το πόσο σωστά έχουμε στοχεύσει και πόσο όρμημα είμαστε στην αποφασή μας για το ακίνητο και μετά με τον νομικό σύμβουλο το ότι κοίταξε είναι μια καλή περίπτωση για μένα βρες μου τις λύσεις στα 1-2-3 τι θέματα μπορεί να έχει. Σε αυτό το κομμάτι να βάλουμε ένα στεράκι επειδή όπως είπα ενδέχεται να υπάρχουν και πολυοδομικά κάποιες τροποποιήσεις που μπορεί να έχουν γίνει με τα χρόνια σίγουρα θα χρειαστούμε και ένα μηχανικό για να μας πιστοποιήσει ότι όλα αυτά που βλέπουμε είναι σωστά και ξανά λέω ο δικηγόρος θα το δει πάλι στο σύνολό του
εάν αυτό που παίρνουμε είναι όπως πρέπει. Τώρα ένα άλλο πολύ βασικό κομμάτι ανάμεσα στο ότι βρήκα το ακίνητο και το πήρα είναι το κομμάτι της προκαταβολής. Υπάρχει ένας κανόνας που λέμε πάντα ότι δεν δίνουμε προκαταβολή εάν δεν είμαστε σίγουροι για το ακίνητο, εάν δεν το έχουμε ελέγξει νομικά. Όταν ο δικηγόρος σου σου δώσει το ok, προχώρησε, δώσε προκαταβολή, τότε δίνεις.
Δεν βιαζόμαστε να δώσουμε χρήματα σε κάποιον ειδικά όταν έχουμε ιδιότητα με ιδιότητα απευθείας και καμιά φορά η σχέση των απευθείας ιδιωτών μεταξύ τους μπορεί λίγο να επηρεάσει τη συμφωνία, αν ο ένας είναι πιο έξυπνος ή πιο έμπειρος σε κάποιες δικασίες μπορεί να επηρεάσει διαφορετικά τον άλλον και μετά να έχουμε καταστάσεις που ο άλλος θα του πούνε τι έχει κάνει λάθος, τι έχει θυχθεί και λίγο μπερδεύει το πράγμα και κάνει τη δικασία για τους δύο πιο δύσκολη. Άρα δεν βιαζόμαστε, παίρνουμε τον τίτλο το δημόσιο δικηγόρο κάνει τον ομικό έλεγχο υποσχοφυλακή εκτεματολόγια κλπ και ανάλογα με το τι έχει βρει μας λέει τι κάνουμε.
Το πρώτο και καλό σενάριο είναι να μην έχουμε χρέη και βάρη και να σου πει προχώρα δίνει μια προκαταβολή πάντα διατραπεζικά και με συμφωνητικό δεν το συζητάμε. Βέβαια υπάρχει και η περίπτωση να μην είναι καθαρόν να υπάρχει κάποιο χρέος και ο πολιτής να μην έχει τα χρήματα να τακτοποιήσει να εξοφλήσει την οφειλή του για να πάμε στο συμβολογράφο.
Εκεί τι γίνεται, πάλι με τον δικηγόρο θα οριστεί και θα συμφωνηθεί ένας τρόπος ώστε σήμερα εγώ ο ενδυνάμει αγοραστής δίνω αυτά τα χρήματα με αυτόν τον τρόπο για αυτήν την οφειλή για παράδειγμα και ένα, δύο, τρία όλα σε χαρτί. Ο αγοραστής καμιά φορά δίνει χρήματα για να γίνουν κάποιες πληρωμές ή μπορεί να έχουμε παρακράτηση κάποιου ποσού.
Είναι διδικασίες που δεν είναι τόσο εύκολες και απλές και ευχάριστες, αλλά δεν είναι και απαγορευτικές. και όταν έχεις έναν αξιόλογο πολιτεί απέναντί σου και όταν έχεις κατοχυρωθεί και νομικά είναι κρίμα θεωρώ εγώ να απορρίψεις ακίνητα περιπτώσεις επειδή κάτι υπήρξε στον ορίζοντα και δεν ήταν όλα ξεκάθαρα και χωρίς χρή από την αρχή.
Δυστυχώς ο κόσμος μας και στην Ελλάδα δεν είναι όλα τόσο εύκολα και απλά. Πολλές φορές θα χρειαστεί να προπληρώσεις κάτι, ενδέχεται, σε κάποιες περιπτώσεις. Άρα, όπως είπαμε και στην αρχή, πρέπει λίγο να ζυγίσεις το τι θα σου ζητηθεί ως προς το τι είναι να πάρεις στο τέλος. Όταν έχεις να πάρεις κάτι πολύ καλό, σε καλή τιμή, ενδέχεται να χρειαστεί να ρίξεις και εσύ λίγο νερό στο κρασί σου στο πώς θα γίνει η δικασία, έτσι ώστε να πάρεις το τέλος το ακίνητο που θέλεις.
Το είχαμε πει και σε προηγούμενο επεισόδιο, οι ευκαιρίες δεν σου δίνονται έτσι, οι ευκαιρίες δημιουργούνται. Πολλές φορές οι ευκαιρίες κρύβονται σε δύσκολα κίνητα, όπου επειδή ακριβώς υπήρχαν πολλοί ιδιοκτήτες ή κάποια χρέη ή οτιδήποτε γενικά είναι λίγο κόκκινο, ας το πούμε, αυτός που μπήκε μπροστά με την ομάδα του, είπαμε, τον νομικό του, το μηχανικό του, το μεσίδι κλπ.
και λειτουργήσε σε βάση σχεδίου, κέρδισε, δηλαδή πήρε σε μια πραγματικά πιο καλή τιμή. Και μια που το ανέφερα, πολλές φορές έχουμε παραπάνω από έναν πολιτή, έχουμε πολυδοκτησία, μπορεί να είναι δύο αδέρφια, μπορεί να είναι ανδρόγυνο, μπορεί να είναι ξαδέρφια κληρονομικά κλπ. Είναι επίσης μια περίπτωση λίγο πιο περίπλοκη, δεν είναι απαγορευτική, θέλει πάλι προσοχή.
Για μένα όταν έχουμε πάνω από δύο ιδιοκτήτες χρειάζεται σίγουρα ένας πληροξούσιος. Πρέπει να μιλάμε με έναν. Θα είναι ο πιο μεγάλος αδερφός ή αυτός που έχει το πιο μεγάλο ποσοστό. Θα είναι ο δικηγόρος τους, τον πολιτώνα πληροξούσιος. Δεν ξέρω ποιος. Ένας. Έτσι ώστε να γίνεται η συνεννόηση με έναν και να μπορεί να κυλήσει η διαδικασία.
Διαφορετικά, εάν έχουμε κάθε φορά να μιλάμε με δύο και δύο ανθρώπους, οι πιθανότητες να μην καταλήξουμε κάπου και να χάσουμε πλέον το χρόνο μας είναι πραγματικά πάρα πολλές και είναι κρίμα να έχουμε συμπεταλήσει χρόνο, ενέργεια να έχουμε πληρώσει εμείς αντίστοιχα τους δικούς μας ανθρώπους το δικό μας νομικό, μηχανικό κλπ.
για να φτάσουμε ότι τελικά δεν βγαίνει άκρη με τους διοικημένους δεν αξίζει και πάμε παρακάτω. Και πέρα από τα χρήματα που θα έχουμε τόση κυρίως έχουμε χάσει το χρόνο και την ενέργειά μας και είναι πάρα πολύ κρίμα. Πολλά πράγματα σε νομικό επίπεδο που πρέπει να κοιτάξει κάποιος πριν δώσει τόσα πολλά χρήματα. Γιατί ό,τι σπίτι και να πάρεις έχει δώσει αρκετά χρήματα.
Δεν το συζητάμε. Η άποψή μου είναι ότι τα περισσότερα από αυτά επιλύονται. Και ένας καλός και ποιονικός δικηγόρος θα μας κερδίσει πραγματικά νομίζω από την υπόθεση. Και το όποιο βάρος ή όποια δυσκολία στον αποκτήσουμε ένα κίνητο. Όταν μας πήρε ο γιουγόρος του κοίταξε, έχεις ένα, δύο, τρία για να κάνεις. Το πόσο συσταγωγικά δύσκολα ή όχι είναι, πόσο βαριά ή μη, το εξετάζουμε με το κατά πόσο είναι ευκαιρία ή όχι αυτό που αγοράζουμε.
Καλός γιουγόρος και όριμη απόφαση. Είναι ο μόνος δρόμος να κινηθούμε με ασφάλεια και αρκετά ήσυχα στον κόσμο του να κινηθούμε στην Ελλάδα, γιατί ξαναλέω, στην Ελλάδα είμαστε, αυτά πράγματα υπάρχουν. Αυτά είχαμε να πούμε για αρχή Μου γράφετε σε σχόλια, σε email Σε ό,τι βολεύει ο καθέναν Ό,τι τυχόν απορίες έχουμε Σε επόμενο χρόνο έχουμε κανονίσει Και με δυο ώρες να πούμε συγκεκριμένα πράγματα Και τι πρέπει να κάνουμε Και να θυμάστε ότι οι 9 στα 10 νομικά ζητήματα Στην Ελλάδα θεωρώ πως κλίνονται Είμαι ο Αργέρης Μιχαήλ, τα λέμε στο επόμενο επεισόδιο
Σχόλια
Χωρίς σχόλιαΣυνδεθείτε για να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Σύνδεση για ΣχολιασμόΔεν υπάρχουν σχόλια ακόμα
