Πόσα σου παίρνει το κράτος σε μια αγορά ακινήτου;
Ο Κώδικας των ΑκινήτωνΣχετικά με αυτό το επεισόδιο
Υπάρχει ένας συνέταιρος σε κάθε αγορά ακινήτου που δεν τον βλέπεις — αλλά είναι δίπλα σου σε κάθε βήμα. Λέγεται κράτος. Στο 11ο επεισόδιο του «Κώδικα των Ακινήτων», ο Αργύρης Μιχαήλ κάνει μια πρώτη εισαγωγή σε αυτή τη σχέση: πώς το κράτος είναι εκεί όταν βγάζεις τα χρήματα, εκεί στη μεταβίβαση, κι εκεί κάθε χρόνο όσο κρατάς το ακίνητο.
Από τον ρόλο του λογιστή (πώς και αν σε συμφέρει να αποκτήσεις ακίνητο, ανάλογα με τα εισοδήματά σου), μέχρι τον φόρο μεταβίβασης και τα «κρυφά» έξοδα — συμβολαιογράφος, νομικός, μεσίτης, κτηματολόγιο — που αθροιστικά φτάνουν ένα +7-8% πάνω στην τιμή. Και μετά; Ο ΕΝΦΙΑ, σαν ένα «ενοίκιο» που πληρώνεις στο κράτος επειδή απλώς κατέχεις κάτι, συν ο φόρος εισοδήματος αν το νοικιάσεις.
Ο στόχος δεν είναι η γκρίνια. Είναι να δεις το πραγματικό πλαίσιο και να κάνεις πιο ψύχραιμους, πιο «κρύους» υπολογισμούς: καθαρά ποσά, μετά εξόδων και φόρων. Γιατί, όπως λέει και κλείνοντας — το ακίνητό σου δεν είναι ποτέ εντελώς δικό σου. Είναι και δικό σου. (Δοκίμασε να μην πληρώσεις ΕΝΦΙΑ για έναν χρόνο και θα δεις ποιανού είναι.)
- 0:00 — Ο «αόρατος συνέταιρος»: το κράτος, δίπλα σου σε κάθε βήμα.
- 1:00 — Νο1: γιατί χρειάζεσαι καλό λογιστή πριν αγοράσεις.
- 2:30 — Μισθωτός vs ελεύθερος επαγγελματίας & τι μετράει ως έξοδο.
- 3:30 — Φόρος μεταβίβασης: όχι πρώτη κατοικία, παραπάνω τετραγωνικά.
- 4:30 — Τα «κρυφά» έξοδα: συμβολαιογράφος, νομικός, μεσίτης, κτηματολόγιο.
- 5:30 — Το +7-8%: παράδειγμα σε ακίνητο 200.000€.
- 6:30 — ΕΝΦΙΑ: το «ενοίκιο» που πληρώνεις στο κράτος κάθε χρόνο.
- 7:30 — Φόρος εισοδήματος από ενοίκια (επενδυτικό ή αλλαγή πλάνου).
- 8:30 — Το σύνολο: υποχρεωτικά ποσά, χωρίς ανταπόδοση ή απόσβεση.
- 9:30 — Πολλές ομοειδείς συναλλαγές = επιχειρηματική δραστηριότητα.
- 10:15 — Ο σκοπός: όχι γκρίνια — «κρύοι» υπολογισμοί στα καθαρά ποσά.
- 11:15 — Κλείσιμο: «Το ακίνητό σου είναι και δικό σου.»
Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.
Όποιος πιστεύει ότι το ακίνητο που αγόρωσε κάποτε είναι δικό του, μπορεί να δοκιμάσει να μην πληρώσει τον ένφυγε για ένα χρόνο. Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο 11ο επεισόδιο του Κώδικα των Ακίνητων. Και σήμερα έχουμε να μιλήσουμε για τον πολύ καλό μας φίλο και δεν είναι άλλος από το κράτος. Αν είμαστε μισθωτοί ή ελεύθερα επαγγελματίες και ποια η σύνδεσή τους των χρημάτων που βγάζουμε με το ακίνητο και το αν θα πρέπει να είναι αγορά ή ενοικίαση ή με ποια μορφή είναι θέμα το οποίο πρέπει να το συζητήσουμε με ένα λογιστή.
Η σχέση μας με το ακίνητο εμπεριέχει και το κράτος σε πάρα πολλά στάδια με αρκετά σεβαστά ποσά. Δηλαδή όταν εγώ λέω ότι θα αγοράσω ένα επενδυτικό ακίνητο με αυτό το κεφάλαιο για να παίρνω αυτά τα χρήματα πρέπει να δούμε τα καθαρά ποσά στο τέλος. Μετά εξόδων, μετά φόρων. Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο 11ο επεισόδιο του Κώδικα των Αγκίνητων.
Είμαι ο Αρίδης Μιχαήλ και σήμερα έχουμε να μιλήσουμε για τον πολύ καλό μας φίλο, τον φανταστικό μας φίλο, τον φίλο που δεν βλέπουμε αλλά υπάρχει και δεν είναι άλλος από το κράτος. Θα κάνουμε μια πρώτη εισαγωγή στην σχέση μας με το κράτος σε ό,τι φορά τα αγκίνητα. Είναι ένας παράγοντας τον οποίο οι περισσότεροι δεν έχουν στο μυαλό τους αλλά είναι δίπλα μας σε κάθε μα κάθε βήμα.
Δηλαδή το κράτος θα είναι δίπλα μας τη στιγμή που θα βγάζουμε τα χρήματα για να αγοράσουμε ένα ακίνητο, θα μας φορολογήσει, θα είναι εκεί κατά τη μεταβίβαση και την αγορά, θα είναι εκεί και μετά όσο θα έχουμε το ακίνητο σε επίπεδο κτήσης με το λογό μου Νοεμφία. Ας τα πάρουμε όμως από την αρχή τα πράγματα. Λοιπόν έχουμε και λέμε, νούμερο 1 θα χρειαστούμε σίγουρα έναν καλό λογιστή να μας εξηγήσει τι σημαίνει η μεταφορά χρημάτων από τον τραπεζικό μας λογαριασμό στην μεταβίβαση ακινήτου άρα στην αγορά του ακινήτου.
και δεν εννοώ προφανώς το τραπεζικό κομμάτι, ενώ με ποιο τρόπο είναι σωστό για εμάς να αποκτήσουμε ένα ακίνητο, εάν πρέπει να αποκτήσουμε ακίνητο. Τι εισοδήματα έχουμε αν είμαστε μισθωτοί ή ελεύθερα επαγγελματίες και ποια η σύνδεσή τους των χρημάτων που βγάζουμε με το ακίνητο, και το αν θα πρέπει να είναι αγορά ή ενοικίαση ή με ποια μορφή, είναι θέμα το οποίο πρέπει να το συζητήσουμε με ένα λογιστή.
Δεν είναι τόσο απλό όσο νομίζουμε κάποιες φορές. Το τι είναι ή μπορούμε να χαρακτηρίσουμε έξοδο και για ποιο σκοπό μπορεί πραγματικά να δώσει ένα διαφορετικό νόημα στα λογιστικά μας και αυτό αθρηστικά σε μια αγορά που ενδέχεται να αποπληρώσουμε ένα δάνειο 25 χρόνια αθρηστικά αυτά τα νούμερα είναι αρκετά έψηλα. Άρα, νούμερο ένα, μιλάμε με το λογιστή για το πώς πρέπει να αποκτήσουμε ακίνητο.
Δεύτερο, κατά την αγορά έχουμε να πληρώσουμε φόρο μεταβίβασης, εάν δεν είναι πρώτη κατοικία. Ενδεχομένως μπορεί να αγοράσουμε ένα πιο μεγάλο σπίτι, όπου να έχουμε να πληρώσουμε ένα κομμάτι του φόρου για τα παραπάνω τραγωνικά που είναι εκτός του ορίου για τη φόροαπαλλαγή ή μπορεί το ένα από τα δύο μέλη που αγοράζει, άμα έχουμε ένα ζευγάρι, να έχει ένα λογιστικό θέμα.
Άρα σίγουρα έχουμε το κράτος δίπλα μας όταν αγοράζουμε καθαρά σαν διαδικασία μεταβίβασης. Ταυτόχρονα αυτή η διαδικασία στη μεταβίβαση θα συμπαρασύρει τα υπόλοιπα έξοδα που έχουμε κατά τη μεταβίβαση. Δηλαδή με βάση την αντικειμενική ή την εμπορική, ό,τι είναι παραπάνω θα πληρώσουμε και το συμβολογράφο, ενδεχομένως και το νομικό που θα μας βοηθήσει η διαδικασία.
ο μεσίτης επίσης θα μειφθεί με ποσοστό επί του τιμήματος, το κτηματολόγιο και αν τα αφρίσουμε όλα αυτά φτάνουμε με ένα πρόχειρο υπολογισμό σε ένα ποσοστό γύρω στο 7-8% επιπλέον να πληρώσουμε για το σπίτι. ένα σπίτι που το αγοράσαμε για παράδειγμα 200.000 ευρώ θα μας επιβαρύνει συν με ένα 7-8% για όλα αυτά τα έξοδα τα οποία δεν είναι προφανή αλλά καλούμαστε να πληρώσουμε. Επόμενο στάδιο φτάσαμε, αγοράσαμε το σπίτι μας, είναι δικό μας ας πούμε έχουμε πλέον τον ένφια. Κάθε χρόνο έχουμε να αποδίδουμε στο κράτος ένα μικρό ενίκιο ας το χαρακτηρίσουμε. Είναι ο φόρος τον οποίο έχουμε επειδή κατέχουμε κάτι φόρος κατά την προσωπική μου άποψη εντελώς παράλογος αλλά ισχύει και εδώ δεν μετράει η δική μου γνώμη είναι το τι πρέπει να πληρώσουμε ο έμφυα είναι ένα πάγιο έξοδο το οποίο πρέπει να συνυπολογίζουμε πάντα δηλαδή όταν έχουμε έναν έμφυα για παράδειγμα 600 ευρώ είναι σαν να δίναμε ένα ενίκιο, το ενίκιο που δίναμε συν 50 ευρώ το μήνα. Είναι ένα πάγιο έξοδο
για τον συνέδερό μας που λέγεται κράτος όπως είπαμε. Επίσης αύριο μεθαύριο είτε έχουμε αγοράσει το σπίτι καθαρά για επενδυτικούς λόγους είτε χρειαστεί να το δώσουμε για ενοικίαση γιατί άλλαξε οπτάν τους ζωής μας στο ενίκαιο που θα παίρνουμε σίγουρα έχουμε να πληρώνουμε και φόρο εισοδήματος από ενίκαια. Πάλι στο κράτος.
Άρα για το πρώτο στιγμάριο που αγοράσαμε ένα σπίτι επενδυτικά έχουμε να πληρώσουμε φόρο για τα χρήματα που έχουμε κερδίσει, φόρο για τη μεταβίβαση, φόρο για το εισόδημα που έχουμε, συντονέμφια. Όλα αυτά είναι ένα αρκετά μεγάλο ποσό αν τα αθροίσουμε, είναι υποχρεωτικά και ανταπόδοση δεν υπάρχει. Δηλαδή αν αύριο μεθαύριο χρειάζεται να κάνουμε μια ανακαίνιση δεν έχουμε να αποσβέσουμε έξοδα εκτός από να έχουμε αγοράσει σαν επιχείρηση, σαν νομικό πρόσωπο, σαν εταιρεία, σαν κάτι άλλο.
Αλλά σε κάθε περίπτωση η σχέση μας με το ακίνητο περιέχει και το κράτος σε πάρα πολλά στάδια με αρκετά σεβαστά ποσά. Κάτι τελευταίο να θυμίσουμε ότι εάν έχουμε παραπάνω από κάποιες ομοιδοί συναλλαγές ανά κάποια χρονικά διαστήματα μπορεί αυτό να θεωρηθεί επιχειρηματική δελευθεριότητα. Δηλαδή αν εγώ αγοράσω ένα σπίτι και τελικά αλλάξω γνώμη και το πουλήσω και αγοράσω ένα κάτι άλλο ενδέχεται να κληθώ να απολογηθώ για το αν το έκανα σκόπιμα ή όχι και ενδέχεται να χρειαστεί να πληρώσω κάποιο φόρο για κάποιο κέρδος που ενδεχομένως έχω βγάλει ή και όχι.
Ποιος είναι ο σκοπός όλων αυτών. Δεν είναι να παραπονεθούμε για το τι συμβαίνει. Ο σκοπός είναι να καταλάβουμε λίγο το πραγματικό πλαίσιο στο οποίο κινούνται τα ακίνητα στη χώρα μας και πρέπει να κάνουμε λίγο πιο σοφούς και λίγο πιο κρύους υπολογισμούς πριν κάνουμε μία κίνηση. Δηλαδή, επειδή όλα αυτά τα ποσά είναι κάτι αρκετό στο τέλος, δεν λέω να μην το κάνετε, το αντίθετο.
Πρέπει να τα συνυπολογίσετε και μετά να κάνετε εν γνώση σας. Δηλαδή, όταν εγώ λέω ότι θα αγοράσω ένα επενδυτικό ακίνητο με αυτό το κεφάλαιο για να παίρνω αυτά τα χρήματα, πρέπει να δούμε τα καθαρά ποσά στο τέλος, μετά εξόδων, μετά φόρων. Όταν έχουμε υπολογίσει όλα αυτά και τα νούμερα είναι αυτά που θέλουμε, αυτά που έχουμε ορίσει σαν στόχο, τότε είμαστε βέβαιοι ότι έχουμε κάνει μια καλή επιλογή στα ακίνητα.
Κλείνοντας, για μένα η ύπαρξη του κράτους όλα αυτά είναι ακριβώς το ψυχολογικό όριο του αγορά ή ενοικίαση έχω ή δεν έχω κάτι δικό μου Όταν αγοράζουμε δεν είναι κάτι δικό μας, δεν είναι το ακίνητο δικό μας, είναι και δικό μας Όπως μου έχει πει κάποιος πιο παλιά, όποιος πιστεύει ότι το ακίνητο που αγόρασε κάποτε είναι δικό του Μπορεί να δοκιμάσει να μην πληρώσει τον έμφυγε για ένα χρόνο τα κίνητά μας δεν είναι δικά μας, είναι και δικά μας όλα τα υπόλοιπα είναι καθαρά ψυχολογικά να είστε καλά, τα λέμε στο επόμενο επεισόδιο
Σχόλια
Χωρίς σχόλιαΣυνδεθείτε για να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Σύνδεση για ΣχολιασμόΔεν υπάρχουν σχόλια ακόμα
