Όσα πρέπει να γνωρίζεις πριν κάνεις ανακαίνιση.
Ο Κώδικας των ΑκινήτωνΣχετικά με αυτό το επεισόδιο
Στο 9ο επεισόδιο του «Κώδικα των Ακινήτων», ο Αργύρης Μιχαήλ ανοίγει το κεφάλαιο της ανακαίνισης — ξεκινώντας από το επενδυτικό ακίνητο, εκεί που τα πράγματα είναι πιο συγκεκριμένα και μετριούνται σε νούμερα.
Ο βασικός κανόνας: η ανακαίνιση πρέπει να «βγαίνει» μέσα στα πρώτα πέντε χρόνια της μίσθωσης — και σου δείχνει πώς να υπολογίσεις τον προϋπολογισμό σου με ένα απλό παράδειγμα. Από εκεί, τα τρία πράγματα που δίνουν πραγματική υπεραξία: η έξυπνη αναδιάταξη της κάτοψης (τέλος στους χαμένους διαδρόμους — δημιούργησε δεύτερο μπάνιο, έξτρα δωμάτιο, υβριδικούς χώρους), τα σωστά υλικά (ποιοτικά κι ανθεκτικά, όχι πολυτέλεια — ο ενοικιαστής πληρώνει λειτουργικότητα, όχι λουξ) και η ενεργειακή αναβάθμιση, που χαμηλώνει τους λογαριασμούς του μισθωτή και κάνει το ακίνητό σου value for money.
Ακόμη: γιατί πρέπει να ξέρεις το target group σου (φοιτητής, εργαζόμενος, ζευγάρι, οικογένεια) πριν πιάσεις εργαλείο, και ένα μεγάλο «αστεράκι» για το μέλλον — οι φήμες ότι κάτω από μια ενεργειακή βαθμίδα ίσως να μην μπορείς πια να εκμισθώνεις. Κουβέντα με νούμερα, για να μη χάσεις χρήματα επειδή βαρέθηκες να κάνεις έναν υπολογισμό παραπάνω.
Τι θα ακούσεις:
- 0:00 — Καλωσόρισμα στο 9ο επεισόδιο & τι είπαμε μέχρι τώρα.
- 1:00 — «Αγόρασα ακίνητο — τι κάνω;»: εκμετάλλευση ή ιδιοκατοίκηση.
- 2:00 — Γιατί ξεκινάμε από το επενδυτικό (πιο συγκεκριμένα νούμερα).
- 3:00 — Κανόνας προϋπολογισμού: η ανακαίνιση να «βγει» σε 5 χρόνια (με παράδειγμα 400€ → 650€).
- 4:30 — Αναδιάταξη κάτοψης: τέλος στους χαμένους διαδρόμους.
- 5:30 — Δεύτερο μπάνιο/WC, έξτρα δωμάτιο, υβριδικοί χώροι με τζάμι.
- 6:30 — Υλικά: ποιοτικά & ανθεκτικά, όχι πολυτέλεια.
- 8:00 — Πού ρίχνεις το budget: κουζίνα & μπάνιο· ουδέτεροι οι υπόλοιποι χώροι.
- 9:00 — Πότε αξίζουν custom/premium κατασκευές (σπάνια).
- 9:30 — Ενεργειακή αναβάθμιση: λιγότεροι λογαριασμοί = μεγαλύτερο ενοίκιο.
- 11:00 — Το «αστεράκι»: πιθανοί περιορισμοί εκμίσθωσης ανά ενεργειακή κλάση.
- 11:45 — Target group (φοιτητής/εργαζόμενος/οικογένεια) & πώς αλλάζει την ανακαίνιση.
- 12:45 — Σύνοψη & κλείσιμο (επόμενο επεισόδιο: καλεσμένος μηχανικός).
Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.
Η ανακαίνηση θα πρέπει να βγει στα πρώτα πέντε χρόνια της μίσθωσης του ακινήτου. Τώρα, τι κάνουμε στην ανακαίνηση? Στην ελληνική κοίταμε να έχουμε ποιοτικά και ανθεκτικά υλικά και όχι πολυτέλεια. Ποιους χώρους κοιτάμε να επιμεληθούμε παραπάνω γιατί είναι οι πιο σημαντικοί και οι πιο ευαίσθητοι για διάφορους λόγους. Τρίτο και πολύ βασικό, η ενεργειακή αναβάθμιση.
Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο ένατο επεισόδιο του podcast Ο Κώδικας των Ακίνητων. Είμαι ο Αργιέρης Μιχαήλ και μιλάμε για τα ακίνητα στην Ελλάδα με τον πιο απλό και κατανοητό τρόπο. Αφού έχουμε εξετάσει το τι είναι ακίνητο στην Ελλάδα, το πού το βρίσκουμε και πώς το παίρνουμε και τι έχουμε δει μέσα, τι έχουμε προσέξει πριν το αγοράσουμε, να περάσουμε τώρα στη φάση του αγόρασα ένα ακίνητο και πρέπει κάτι να κάνω με αυτό.
Τα ενδεχόμενα όπως γνωρίζουμε είναι δύο. Ή το έχουμε αγοράσει για εκμετάλλευση να μας αποφέρει ένα εισόδημα μηνιαίος ή για ίδιο κατοίκηση. Στο συγκεκριμένο επεισόδιο θα ξεκινήσουμε λίγο να συζητάμε το κομμάτι της εκμετάλλευσης και το πώς βελτιώνουμε ένα ακίνητο για να μπορούμε να έχουμε ένα μεγαλύτερο εισόδημα και το κάνουμε αυτό για τον πολύ απλό λόγο ότι είναι τα πράγματα πολύ πιο συγκεκριμένα και απλά αυτά που έχουμε να δούμε.
Όταν αγοράζουμε ακίνητο για ιδιοκατοίκηση, η ανακαίνησή του έχει μέσα πάρα μα πάρα πολύ το στοιχείο της προσωπικής πινελιάς, το να κάνουμε τα πράγματα που μας αρέσουν ακόμα και να βγάζουν νόημα ή που αρέσουν στην σύζυγό μας ή που είναι εργονομικά για την δική μας οικογένεια και εκεί λίγο το πράγμα δεν μπορεί να μπει σε μία τάξη, σε μία ροή.
Κάνει ο καθένας αυτό που νιώθει, αυτό που αισθάνεται καλύτερα. Προφανώς βέβαια και οικονομικά εκεί το πράγμα λίγο θα ξεφύγει. Άρα ξεκινάμε λίγο να δούμε τεπενδυτικά κινήτα που είναι λίγο πιο συγκεκριμένα τα πράγματα και θα μας βοηθήσουν σαν σκεπτικό ακόμα και αν χρειαστεί να κάνουμε ανακέντυση για να μείνουμε οι ίδιοι.
Έχουμε και λέμε, νούμερο 1, είναι ο προϋπολογισμός. Όπως είδαμε συγκεκριμένα νούμερα για να αγοράσουμε ένα κινητό και υπολογίσαμε με συγκεκριμένο τρόπο την απόδοσή του, το ίδιο πράγμα θα κάνουμε και στην ανακαίνιση. Εδώ το σκεπτικό μας είναι το εξής απλό. Η ανακαίνιση θα πρέπει να βγει στα πρώτα 5 χρόνια της μίσθωσης του ακινήτου.
Δηλαδή, εάν αυτή τη στιγμή το ακινητό μας μπορεί να νοικιαστεί για 400 ευρώ για παράδειγμα και υπολογίζουμε με την ανακαίνηση να φτάσουμε τα 650, υπολογίζουμε τα επιπλέον 250 ευρώ, επί ένα χρόνο μας κάνει 3.000 ευρώ, επί 5 χρόνια μας κάνει 15.000 ευρώ. 15.000 ευρώ θα πρέπει να είναι ο προϋπολογισμός της ανακαίνησης. Είναι τόσο μεγάλο λάθος να ξεφύγω λόγω στο μπάτζετ μου.
Οικονομικά είναι, αν θες να το κάνεις, οκ, δεν θα καταστραφεί κανένας. Ούτε γύρισε ο κόσμος ανάποδα, ούτε τίποτα το συντρακτικό. Εμείς εδώ ορίζουμε τον κανόνα και από εκεί και πέρα εσύ θα κάνεις αυτό που νομίζεις καλύτερο. Άρα ξαναλέω, μπορεί να υπολογίζουμε μία αύξηση, τυχαία τα νούμερα 250 ευρώ στο ενίκαιο που θα παίρνουμε.
Αυτό θα πρέπει να αποσβεστεί στα 5 χρόνια. Εκεί έχουμε κάνει μία σωστά σχεδιασμένη στρατηγικά ανακαίνιση. Τώρα, τι κάνουμε στην ανακαίνιση. Νούμερο 1, επειδή μιλάμε για τα σπίτια στην Ελλάδα κατασκευής δεκαετίες 60-70-80 κατά βάση, σίγουρα θα πρέπει να γίνει μια αναδιάταξη του χώρου. Αυτά τα σπίτια είχαν φτιαχτεί με μια διαφορετική λογική.
Βλέπουμε αυτό το κλασικό που συζητάμε το καλό σαλόνι και το καθημερινό. Βλέπουμε τραπεζαρίες σε κάτι χώρους που δεν χρειάζονται. βλέπουμε διαδρόμους ατελείωτους και όλα αυτά σε μικρά σπίτια σε σπίτια 60 δερματικών μέτρων για παράδειγμα πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί όταν φτιάχτηκαν να ήταν σωστά και λειτουργικά σήμερα είναι σχετικά θα το πούμε συσταγωγικά λάθος να διατηρήσεις την κάτοψη ή την δομή που υπήρχε τότε.
Θεωρώ απαράδεκτο το να έχουμε χαμένους χώρους σε διαδρόμους δηλαδή να έχουμε ανεκμετάλλευτα τα τραγωνικά θα πρέπει ιδανικά να μπει ένας αρχιτέκτονας ή αν όχι αρχιτέκτονας εάν κάποιος δεν έχει τη δυνατότητα οικονομικά να κάτσει και να σκεφτεί και με τον μηχανικό του λογικά πως πρέπει να γίνει το σπίτι έτσι ώστε να βγάλεις πιο σωστούς χώρους δηλαδή ξεκλέβοντας λίγα τα τραγωνικά από ένα διάδρομο και άλλα λίγα από το μπάνιο για παράδειγμα από τον διπλανό χώρο, από το διπλανό δωμάτιο μπορεί να δημιουργείς ένα δεύτερο μπάνιο ή ένα βεσέ που είναι πάρα πολύ σημαντικό για ένα σπίτι σήμερα.
Μπορεί να έχεις ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο. Ακόμα και αυτά τα συσταγωγικά τύπου υβριδικά δωμάτια που λέμε που δεν έχουν δικό τους παράθυρο αλλά έχει ένα χώρισμα με μια σίδερο κατασκευή και τζάμι οπότε παίρνεις φως από το ψαλόν για παράδειγμα δημιουργούν έξτρα χώρους οι οποίοι είναι πάρα πολύ σημαντικοί είτε μιλάμε για ζευγάρια είτε ακόμα και για οικογένειες.
Άρα η επαναχάραξη της κάτοψης και ένα πιο έξυπνο σπίτι είναι το πρώτο πράγμα και το πιο βασικό που θα δώσει υπεραξία στο ακίνητό σου είτε σχεδιάζεις καθαρά την εκμετάλλευση μέσω μίσοσης είτε ακόμα και στη μεταπόληση. Το επόμενο βασικό που κοιτάμε είναι τα υλικά. Στην υλική κοιτάμε να έχουμε ποιοτικά και ανθεκτικά υλικά και όχι πολυτέλεια.
Ο κάθε νοικιαστής θα πληρώσει την τοποθεσία, θα πληρώσει την καθαριότητα, την ανακαίνιση, την λειτουργικότητα, αλλά όχι την πολυτέλεια. Άρα όσο πιο απλά σχετικά και ανθεκτικά υλικά, τόσο το καλύτερο, τόσο πιο πολλά χρόνια θα διαρκέσει η καλή κατάσταση στο σπίτι. άρα όσο πιο μακριά χρονικά γίνει η επόμενη ανακένυση που κάποια στιγμή θα χρειαστεί, τόσο καλύτερα για εμάς, τόσο καλύτερα έχουμε τοποθετήσει σωστά, να το πούμε έτσι, τα χρήματά μας.
Ποιους χώρους κοιτάμε να επιμεληθούμε παραπάνω γιατί είναι οι πιο σημαντικοί και οι πιο ευαίσθητοι για διάφορους λόγους. Όλοι το γνωρίζουν η κουζίνα και το μπάνιο. Είναι τα νούμερα ένα και δύο που θα κοιτάξει κάποιος, είτε είναι μόνος, στη ζευγάρια οικογένεια, σε όποιον και να έχουμε νοικιαστεί. Η κατάστασή τους, η οποία έχει μέσα κομμάτια υγιεινής, κομμάτια αισθητικής, κομμάτια λειτουργικότητας.
Είναι οι δύο χώροι οι οποίοι θα χρησιμοποιηθούν παραπάνω πρακτικά μέσα στο σπίτι. Οι δύο χώροι οι οποίοι θα καταπονηθούν περισσότερο. Άρα σίγουρα ρίχνουμε πολύ μεγάλο κομμάτι της προσοχής μας και του budget μας σε αυτούς τους δύο χώρους. Οι υπόλοιποι χώροι, σαλόνι, πνοδομάτι και κάποια άλλη βοηθητική πρέπει να είναι όσο γίνεται πιο ουδέτερη, ας το πούμε έτσι, έτσι ώστε ο νοικιαστής μας με τα επιπλάτου και ίσως μία-δύο διακοσμητικές πινελιές να το κάνει και να το νιώσει δικό του το ακίνητο.
Εξυπακούεται ότι premium και custom κατασκευές δεν έχουν να μας προσφέρουν τίποτα παραπάνω πλην ελαχίστων εξαιρέσεων όπου η χώρα μας είναι πάρα πολύ μικρή και πρέπει να γίνει μια συγκεκριμένη κατασκευή για να μπορέσουμε να εκμεταλλευτούμε ένα χώρο. Οι custom κατασκευές είναι για πολύ συγκεκριμένα πράγματα, θα τα συζητήσετε ξαναλέω αυτά με τους ειδικούς, με τον μηχανικό και τον αρχιτέκτονά σας.
Τρίτο και πολύ βασικό, η ενεργειακή αναβάθμιση. Δεν ξέρω ποιο είναι το μέσο ακίνητο που μπορεί να έχει ο καθένας στο μυαλό του όταν πάει να κάνει ένα κέννηση, να έχουμε όμως πάντα στο μυαλό μας το εξής. Όσο πιο πολύ ανεβαίνουμε ενεργειακά, τόσο πιο πολύ χαμηλώνουμε τους λογαριασμούς του μισθωτή μας, άρα γίνεται ακόμα πιο value for money το ακίνητό μας.
Να το πω διαφορετικά, όταν έχεις να προσφέρεις κάτι πραγματικά ποιοτικό στον άλλου να, θα το εκτιμήσει ο μισθωτής και θα σου δώσει και το συσταγωγικά λίγο παραπάνω ενίκιο. Ξαναλέμε, τα ενίκεια ήταν και είναι αρκετά υψηλά στην Ελλάδα, πρέπει και το ακίνητο το οποίο δίνουμε για η νοικίαση να μπορεί να ανταποκρίνεται σε αυτό το οποίο ζητάμε.
Όταν απλά ζητάμε γιατί εκμεταλλευόμαστε το timing της αγοράς, αυτό μακροπρόθεσμα θα μας ζημιώσει, είναι πάρα πολύ λάθος και δεν έχουμε πραγματικά κανένα σοβαρό λόγο να το κάνουμε, να επανταλλευτούμε. Πρέπει να έχουμε πάντα στο μυαλό μας να δώσουμε ό,τι μπορούμε παραπάνω και να πάρουμε ό,τι μπορούμε παραπάνω που να αντιστοιχεί σε αυτό το οποίο έχουμε δώσει.
Άρα, στο πλαίσιο αυτό, ό,τι μπορούμε να κάνουμε παραπάνω στο κομμάτι της ενεργειακής αναβάθμισης, είναι μια δηλαδή θερμότητας, είναι έστω το ανατομικό αέριο, είναι καινούργια κουφώματα, είναι μια θερμοπρόσωψη, ένα κέλυφος, οτιδήποτε μπορεί να γίνει στο ακίνητο, είναι πάρα πάρα πολύ σημαντικό να γίνεται. τώρα μεγάλο αστεράκι δεν ξέρω το επόμενο διάστημα πως θα κινηθεί η κυβέρνηση ή όποια κυβέρνηση θα έχουμε σε αυτό το κομμάτι λέγεται όμως πάρα μα πάρα πολύ έντονα ακούγοντα από διάφορες πηγές ότι από μία ενεργειακή βαθμίδα και κάτω δεν θα μπορείς να εκμυστώνεις το ακίνητό σου δεν εξετάζω το κατά πόσο αυτό θα είναι σωστό ή λάθος ή πότε θα γίνει, ή πόσο επιθετικά ή μη θα γίνει, αλλά ένας παραγωγός ο οποίος θα παίξει τα επόμενα χρόνια.
Άρα, καλό είναι να το έχουμε στο μυαλό μας και είτε να προνοήσουμε για αυτό, να έχουμε σίγουρα μια ενεργική κλάση και πάνω, ή έστω να το έχουμε στο μυαλό μας να αποταμιεύσουμε κάποια χρήματα στο επόμενο διάστημα, γιατί θα χρειαστεί τα επόμενα χρόνια. Είναι αρκετά σίγουρο. Το τελευταίο που έχουμε να πούμε κλείνοντας το επεισόδιο διότι διότι διότι διότι το target group μας θα καθόρισε σίγουρα το πώς θα κάνουν την ανακαίνηση.
Όχι σε πάρα πολύ μεγάλο βαθμό, αλλά με το σκεφτούμε από πριν, θα μας δώσει αρκετούς παραπάνω πόντους στη συνέχεια και θα μας έχει λύσει τα χέρια. Δηλαδή, όταν θα χρειαστεί να βγάλουμε το ακίνητο στην αγορά, εάν το έχουμε κάνει πολύ φοιτητικό ή πολύ για εργαζόμενους, ας πούμε αυτές οι δύο κατηγορίες, θα καθορίσει και το ποιους θα έχουμε ενδιαφερόμενους, το ποιες εποχές θα είναι οι καλύτερες για το ακίνητό μας και αν έχουμε κάνει λάθος στην εκτίμησή μας, ενδέχεται αυτό να μας ζημιώσει οικονομικά.
Όχι πάρα πολύ ένα καλό ακίνητο, έτσι ή αλλιώς, σε όποιο γεωγραφικό μήκος και πλάτος να είναι, σίγουρα θα πιάσει την τιμή του στο συμπλήν. Αν έχουμε στοχεύσει εξ αρχής ότι είμαστε πολύ κοντά στα πανεπιστήμια, θα πάει για φοιτητή, θα έχουμε κερδίσει γιατί θα το έχουμε φτιάξει έτσι ώστε να αρέσει στα μάτια του φοιτητή, ας το πούμε έτσι, ή του εργαζόμενου ή του όποιου άλλου έχουμε.
δεν είναι απόλυτα καθοριστικός παράγοντας αλλά μακροπρόθεσμα σίγουρα έχει διαφορά αυτά τα συμπλήν 50 ευρώ γιατί ήταν στοχευμένη η ανακαίνησή μας σε βάθος 5 ετίας ή παραπάνω είναι κάποια αρκετά χρήματα τα οποία είναι κρίμα να τα έχουμε χάσει γιατί βαρεθήκαμε λίγο να κάνουμε ένα υπολογισμό παραπάνω Αυτά λοιπόν είχαμε πουμε στο συγκεκριμένο επεισόδιο μια πρώτη εισαγωγή για το κομμάτι της ανακαίνησης σε επόμενο επεισόδιο έχουμε κανονίσει και να έχουμε καλασμένο ένα μηχανικό όπου θα μας πει ποιο συγκεκριμένο είναι τις τεχνικές λεπτομέρειες οτιδήποτε χρειάζεται μου γράφετε στα σχόλια, σε email ή ό,τι βολεύει στον καθένα είμαι ο Αργύρης και είμαι εδώ να μιλάμε για ακίνητα τα λέμε στο επόμενο επεισόδιο
Σχόλια
Χωρίς σχόλιαΣυνδεθείτε για να συμμετάσχετε στη συζήτηση
Σύνδεση για ΣχολιασμόΔεν υπάρχουν σχόλια ακόμα
