Πού αξίζει να αγοράσεις επενδυτικό ακίνητο στην Ελλάδα;

Αυτόματη μεταγραφή — ενδέχεται να περιέχει λάθη.

00:00 Ο στόχος μας είναι να καταλάβουμε το πώς πηγαίνουν τα νούμερα γενικά, γεωγραφικά, αν την Ελλάδα. Αρχικά έχουμε τις περιοχές πολύ υψηλής ζήτησης. Νούμερο 1 βέβαια το κέντρο της Αθήνας, νούμερο 2 το κέντρο της Θεσσαλονίκης. Στη μεσαία κατηγορία, ας το ονομάσουμε έτσι, είναι οι περιοχές κοντά στα κέντρα των πόλεων. Η τρίτη κατηγορία είναι οι πιο περιφερειακές περιοχές, οι οποίες είναι πιο μακριά από τα κέντρα των πόλεων, σε Αθήνα και Καθελονίκη, ή είναι οι μικρότερες πόλεις στην Ελλάδα.

00:29 Ποια κατηγορία είναι εμάς ή ποιο γεωγραφικό μήκος και πλάτος είναι για εμάς. Καλησπέρα και καλώς ήρθατε στο τέταρτο επεισόδιο της σειράς Ο Κώδικας των Ακίνητων. Είμαι ο Αργίδης Μιχαήλ και μιλάμε για τα ακίνητα στην Ελλάδα στο σήμερα. Στο προηγούμενο επεισόδιο είχαμε δει τι σημαίνει ακίνητο για επένδυση. Πάμε λίγο τώρα να δούμε γεωγραφικά αυτό πώς θα μεταφραζόταν.

00:54 Το λέω εξ αρχής, τα νούμερα που θα πούμε είναι λίγο στο περίπου, γιατί ο στόχος μας δεν είναι να κάνουμε μία επιστημονική προσέγγιση και μία ακριβής μαθηματική αποτύπωση. Ο στόχος μας είναι να καταλάβουμε το πώς πηγαίνουν τα νούμερα γενικά, γεωγραφικά, αν την Ελλάδα, για να έχουμε μία όσο μπορούμε καλύτερη εικόνα εικόνα το πώς πρέπει να κινηθούμε εμείς σαν επενδυτές, είτε αρχάριοι είτε πιο προχωρημένοι.

01:21 Αρχικά έχουμε τις περιοχές πολύ υψηλής ζήτησης. Νούμερο 1 βέβαια το κέντρο της Αθήνας, νούμερο 2 το κέντρο της Θεσσαλονίκης. Τι βλέπουμε, έχουμε υψηλές αξίες, άρα έχουμε ένα υψηλό εισιτήριο για να μπούμε στα ακίνητα σε αυτές τις πόλεις. Έχουμε σχετικά χαμηλές αποδόσεις, όπως είπαμε και στο προηγούμενο βίντεο, γιατί πολύ απλά οι τιμές πώλησης σε αυτές τις περιοχές δεν έχουν ταβάνι ενώ τα ενίκια έχουν ταβάνι.

01:48 Απ' την άλλη όμως το καλό είναι ότι θα έχουμε πάντα αγοραστεί εάν χρειαστεί να ρευστοποιήσουμε. Ένα πολύ βασικό στις επενδύσεις τα ακίνητα είναι η έξοδος εάν χρειαστεί και το εάν χρειαστεί το λέμε γιατί μπορεί να υπάρξει μια ανάγκη για χρήματα ή μπορεί απλά να δούμε μια επενδυτική ευκαιρία βρούμεθα αύριο οπότε πόσο εύκολα φεύγουμε από το ένα κίνητο για να πάμε στο επόμενο.

02:10 Χαμηλές αποδόσεις, αλλά πολύ πιο εύκολη ρευστοποίηση άμα χρειαστεί. Στη μεσαία κατηγορία, ας το ονομάσουμε έτσι, είναι οι περιοχές κοντά στα κέντρα των πόλεων, στις οποίες μένει ο περισσότερος κόσμος και στις οποίες όταν μιλάμε για νοικιαστές, μιλάμε για προφίλ οικογενειών, σύντος οι οποίες έχουν κάποιους σταθερούς μισθούς, δίνουν ένα αξιοπρεπές ενίκιο και αν έχουμε αγοράσει σε μια λογική τιμή είναι δύσκολο να χάσουμε χρήματα.

02:38 Δεν θα έχουμε ούτε πολύ ψηλή ούτε πολύ χαμηλή απόδοση αλλά θα έχουμε κάτι αρκετά σταθερό και προβλέψιμο και ξαναλέω τα προφίλ των νοικιαστών μας θα είναι αρκετά καλά έτσι ώστε να μην ανησυχούμε αύριο μεθαύριο για το ότι μπορεί να πάει στραβά. Σε ό,τι φορά τα Θεσσαλονίκη βλέπουμε περιοχές κέντρο-ανατολικά όπως ονομάζονται οι κέντρο δυτικά με το αστεράκι του μετρό σε συγκεκριμένες γειτονίες που έχει αρκετά υψηλότερες θύμες στο τελευταίο διάστημα αντίστοιχα και στην Αθήνα που έχουμε ήδη έτοιμη την υποδομή του μετρό πιο προβλέψιμα τα πράγματα σε περιοχές πέριξ του κέντρου οι οποίες θεωρούνται σχετικά καλές και που παρά το όνομα που μπορεί να έχουν προς οποιαδήποτε κατεύθυνση σε ό,τι αφορά τα νούμερα δίνουν κάτι αρκετά προβλέψιμο.

03:22 Η τρίτη κατηγορία είναι οι πιο περιφερειακές περιοχές, ας το ονομάσουμε έτσι, οι οποίες είναι πιο μακριά από τα κέντρα των πόλεων, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ή είναι οι μικρότερες πόλεις στην Ελλάδα. Τι γίνεται σε αυτές. Εδώ έχουμε αρκετά χαμηλότερα κόστη για να αγοράσουμε ένα ακίνητο, έχουμε σαφώς καλύτερες αποδόσεις, δηλαδή τα ενίκεια που θα παίρνουμε θα κάνουν ταχύτερα απόσβεση τα χρήματα τα οποία έχουμε δώσει, αλλά έχουμε υψηλότερο ρίσκο.

03:53 Το υψηλότερο ρίσκο μεταφράζεται α, εάν μιλάμε ότι έχει φύγει ο νοικιαστής μας, θα δυσκολευτούμε ενδεχομένως να βρούμε κάποιον άλλον αντίστοιχο καλό νοικιαστή με τα ίδια ή κοντά τέλος πάντων χρήματα. Και β, εάν χρειαστεί να ρευστοποιήσουμε, σίγουρα δεν θα έχουμε το ίδιο μεγάλη ζήτηση όπως τα είχαμε στις προηγούμενες κατηγορίες.

04:12 Άρα αγοράζουμε πιο φτηνά, έχουμε υψηλότερη απόδοση, αλλά αν χρειάζεται να ρευστοποιήσουμε πρέπει να είμαστε έτοιμοι ότι θα χρειαστεί παραπάνω χρόνος για να πιάσουμε μια κανονική τιμή. Κάτι σημαντικό το οποίο πρέπει να προσθέσουμε στην τρίτη κατηγορία είναι η διαφοροποίηση που έχει σε επίπεδο εποχικότητας. Δηλαδή, σε Αθήνα και Τεσσαλονίκη έχουμε λίγο πολύ όλο το χρόνο ενοικιαστές να έρχονται και να φεύγουν.

04:38 Σε πιο μικρές πόλεις, σε φοιτητικές πόλεις για παράδειγμα, οι οποίες έχουν καλές ευκαιρίες επενδυτικές, βλέπουμε ότι οι ενοικιαστές μας είναι συνήθως ας πούμε φοιτητές, άρα ο Σεπτέμβριος είναι ένα όνειρο άμα έχεις ένα καλό ακίνητο σε τέτοια περιοχή, αλλά αν σου φύγει ο Σεπτέμβριος και σου μείνει ξενίκιαστο μετά θα κάνεις αρκετό καιρό να βρεις πάλι φοιτητή για να τα γομίσει.

05:06 Άρα εκεί το ρίσκο σου είναι πολύ πιο διαφορετικά διαχειρήσιμο. Ένα ακόμα πιο ακραίο παράδειγμα είναι βλέπουμε περιοχές όπως τα νησιά όπου εκεί και αν είναι εποχική δουλειά το να έχεις ένα ακίνητο για εισόδημα σε αυτές τις περιοχές Εκεί πλέον, ωριακά, αλλάζεις κλάδο και πηγαίνεις σε επιχείρηση φιλοξενίας. Είναι σαν να έχεις ένα ξενοδοχείο, ένα μπούτινγκ, ένα κίνητο το οποίο είναι το ίδιο μια μικρή επιχείρηση.

05:36 Δεν εξετάζω αν είναι καλό ή σωστό αυτό το πράγμα για τον κόσμο που πρέπει να πάει να μείνει εκεί πέρα, όπως τον δάσκαλο ή τον αστυνομικό ή τον οποίο καλείται να πάει να ζήσει σε μια τέτοια περιοχή. εξετάζω καθαρά το τι σημαίνει να έχω ένα κίνητο και τι χρήματα μου φέρνει στην εκάστοτε περίπτωση. Ποια κατηγορία είναι εμάς ή ποιο γεωγραφικό μήκος και πλάτος είναι για εμάς.

05:58 Πιο παλιά σου λέγανε οι μεσίτες ή όποιοι του κοντινού περιβάλλοντος το ότι να έχεις ένα κίνητο κάπου που μπορείς να το ελέγχεις. Τότε η πληροφόρηση ήταν διαφορετική, τα πράγματα ήταν διαφορετικά. Σήμερα που μπορεί να έχεις πάρα πολύ και αξιόπιστη πληροφόρηση και αρκετούς επαγγελματίες σε κάθε γωνιά της Ελλάδος. Το γεωγραφικό όριο θεωρώ ότι είναι αρκετά λάθος και πρέπει να κινηθείς καθαρά με βάση τον οικονομικό σου προϋπολογισμό.

06:24 Δηλαδή, είναι τα τελευταία χρήματα τα οποία θέλεις και από την αποθέσεις? Περιμένεις και άλλα χρήματα? Ήταν η τελευταία σου κίνηση? Θα κάνεις και επόμενες κινήσεις? Θέλεις μια χαμηλή και σταθερή απόδοση ή θέλεις το κάτι παραπάνω για να κερδίσεις όσο μπορείς παραπάνω. Δεν είναι σωστό και λάθος. Είναι καθαρά θέμα χαρακτήρα, καθαρά θέμα τρόπου ζωής και διαχείρισης των οικονομικών σου.

06:45 Δεν χρειάζεσαι κανέναν να σου πει ποιο είναι το σωστό οικονομικά και επενδυτικά για εσένα. Πρέπει μόνο να κάτσεις με ειλικρίνεια, να δεις πραγματικά τι πιστεύεις ότι θέλεις και μπορείς να πετύχεις τα επόμενα χρόνια μέσα από τα ακίνητα. να κάνεις τα μαθηματικά που είπαμε και στο προηγούμενο επεισόδιο να στοχεύσεις στα κίνητα που σου ενδιαφέρουν και μετά τα πράγματα θα γίνουν πάρα μα πάρα πολύ εύκολα.

07:10 Είμαι ο Αργυρίς Μιχαήλ, ήταν ο Κώδικας Αγγενήτων τα λέμε στο επόμενο επεισόδιο.